經濟導報記者 孫羅南
濟南冬日的早晨，在寫字樓底商的便利店里，行色匆匆的“上班族”購買著早餐；夜晚寒意籠罩，走在城市街頭，公寓樓下餐飲店的燈光，傳遞著城市的煙火氣息。
這些街頭小店的消費場景，城市的“年輕一族”再熟悉不過。
在城市的街道、商圈，沿街底商匯集了各類商業業態，它們被銀行、便利店、餐飲、藥店等覆蓋，憑借靠近寫字樓、社區的優勢，成為城市消費空間的一部分，也是商業地產的重要構成之一。
山東合富副總經理、壹合產業發展研究院院長許傳明在接受經濟導報記者采訪時談到，“底商基本有兩種，一種是社區配套的底商，另外一種就是像寫字樓這樣的裙房商業，這幾年變化確實挺大的。”
據他觀察，“配套商業這個生態始終在快速、大量地洗牌，一直是在動態變化的。”
（底商匯集了各類商業業態 孫羅南 攝）
銀行跟著商務走
從濟南濼源大街與歷山路交叉口向西，步行在道路兩側，隨處可見各種商業業態，沿街底商隔幾步就有銀行、便利店、餐飲店等。
在濟南綠城金融中心，一家銀行網點被綠色圍擋包圍，大堂門前搭著的裝修腳手架已經拆除，工作人員正在清掃積雪。
門頭招牌還未掛上銀行的標識和名稱，不過“24小時自助銀行服務”的字樣已經展現出來。
（位于濟南濼源大街正在裝修中的銀行 孫羅南 攝）
工作人員告訴經濟導報記者，“這家銀行裝修呢，還沒開業。”
大量寫字樓的集聚，使得底商中銀行的身影頻現。一個可以觀察到的現象是，與前幾年爭相進社區有所不同，這些年來，銀行“馬不停蹄”地加快布點商務區域。
在距離濟南泉城廣場不遠的朝山街，道路兩旁聚集著琳瑯滿目的各類商鋪。位于這里的招商銀行濟南朝山街支行，幾年前就從這片老城區的繁華地段悄然遷址，招商銀行朝山街支行更名為轉山西路支行，并遷址到了位于濟南東部城區的轉山西路，該區域位于新城區的繁華地段，距離萬象城不遠，周邊寫字樓聚集。像這樣的熱點區域，也正成為底商集中的地段。
這也是近年來銀行網點調整的縮影。
在一些銀行的年報、半年報中也提及了對網點布局建設的調整優化。
經濟導報記者注意到，招商銀行(600036.SH)2023年半年度報告提到，“在線下渠道方面，本公司持續推進境內分支機構建設和布局優化工作。報告期內，營業網點新開業23家，存量營業網點遷址優化16家，網點裝修改造97家，通過穩增數量、科學選址，進一步擴大網點有效覆蓋范圍，為客戶提供更加高效的線下金融服務。”
中國建設銀行(601939.SH)2023年半年度報告表示，其“加大城區低效密集網點撤并遷址力度，拓展城市規劃新區和縣域網點覆蓋，6月末縣域網點4238個，占比近30%。上半年實施營業網點遷址93個，新設營業網點13個，其中縣域機構網點新設11個。”
經濟導報記者查閱國家金融監督管理總局山東監管局網站的行政許可批復看到，多家銀行支行機構變更營業地址的公告，也不時出現在該網站中。
比如，11月3日，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司濟南市百花營業所更名為中國郵政儲蓄銀行股份有限公司濟南市大橋路營業所獲得批復，營業地址為濟南市歷城區大橋路117號綜合樓102號。
10月26日，招商銀行股份有限公司濟南幸福街支行機構名稱變更為招商銀行股份有限公司濟南西城支行獲得批復，營業地址由原址遷至濟南市槐蔭區泰安路887號恒大雅苑商務辦公A座101、103號商鋪。
此外，10月31日，北京銀行濟南分行籌建機構北京銀行股份有限公司濟南龍奧支行開業獲得批復，營業地址為山東省濟南市歷下區龍奧西路1號銀豐財富廣場裙A117、A118及2號樓1601(部分)。
這些銀行的新址，也多“落子”在近年來發展快速的新城區，尤其是商務區。
也就是說，除了城市傳統核心街區以外，在新建商務商業區也匯聚了越來越多的底商業態，銀行同樣在這些地方新設網點。
“過去，在一些寫字樓或者是主要沿街的裙房，銀行是主力商家，而且他們一旦規劃好了之后，經營也比較穩定，過去來講都是優質商戶。”許傳明對經濟導報記者提到，“銀行一般都是幾百平方米，如果是支行，可能還要帶二樓辦公，它的體量是比較大的。”
不過近年來，銀行的實體網點出現了收縮調整。“這幾年隨著網銀的發展，電子化發展得很快，銀行尤其面對居民端的服務收縮得比較厲害，不光是營業網點，24小時自助銀行現在也是越來越少。”許傳明說。
優化網點布局，成為銀行的關注點。
“其實，這些銀行主要是跟著商業客戶走，有一些對公業務需要辦理，像寫字樓里還是保持著一定量的銀行機構。”許傳明對經濟導報記者說，“比如，一棟寫字樓底下有兩三家銀行，這棟寫字樓里的企業大致就會把一些銀行開戶放到它這里，這樣比較方便。反過來講，原來居民社區端的機構，可能會收縮得比較嚴重一些。”
銀行與商務“如影隨形”，將網點落址于重點客戶區域，成為優化、調整的方向。
許傳明向經濟導報記者舉了一個典型的例子，“比如說舜泰廣場，山鋼總部在那邊，圍著山鋼總部有一圈銀行，你能說得出名字的銀行，基本上都在那里開網點了。大企業一年有若干億的資金在流動，綁定這么一個大客戶，甚至說可能是開發了山鋼這個客戶之后，我就得在它樓底下開個網點，方便業務發展。就這樣，銀行網點跟著商務走的趨勢是很明顯的。”
便利店現“降溫”趨勢
“配套商業這個生態，一直在動態變化。”許傳明對經濟導報記者說，“這幾年，一些政策環境變化也導致傳統底商的一些變化。”
在底商業態的洗牌過程中，一些業態“退場”。
“前幾年我們留心觀察的話，可以看到，原來一些社區配套的二樓，非常重要的業態就是教培，一樓開個適合上樓的口，上去之后二樓或三樓大規模的都是教培。隨著這幾年政策的變化，教培收縮得比較嚴重，也導致了底商經營少了一個主力客戶。”許傳明說。
（位于濟南濼源大街的底商 孫羅南 攝）
他還提到，“隨著宏觀環境變化，人口結構變化了，新生兒數量下降，你會發現，有很多嬰童店在這幾年也相對少了一些。”
那么，如何來填補部分業態“退場”后留下的底商商業空白呢？
提起底商，很多人首先會想到“小而美”的便利店業態。近些年，便利店也一直是零售商業的風口，頻被資本垂青，在資本的加持下，便利店快速擴張，憑借方便、快捷的特點受到年輕人的青睞。
經濟導報記者注意到，中國連鎖經營協會發布的“2022中國城市便利店指數”顯示，濟南的便利店數量增長率達到8.33%，在參與調查的39個城市中位列第二。
最新公布的2023中國城市便利店指數顯示，濟南的便利店數量增長率為1.54%。
與熱鬧相伴隨的是，如今的便利店經歷了快速擴張期后，也出現了“降溫”的趨勢。
從中國連鎖經營協會今年9月份發布的“2023中國城市便利店指數”可以看出，全國各城市的便利店發展整體保持穩定，不過，運營成本高企仍然是各城市便利店發展亟待解決的問題。
上述調查發現，“房租、人力成本仍然是便利店發展面臨的最大挑戰。隨著各城市便利店的進一步發展，以及其他小店經濟對于實體門店資源的競爭，許多城市便利店的發展面臨著巨大的挑戰。”
“便利店是新業態的一個分支，這個業態算是最近投資比較熱的一個領域，某種程度上，它是消費升級、居民收入提高、消費能力提升的一個產物。”許傳明認為，對于便利店的發展，“從縱向看，未來十年與過去十年相比，它一定會發展得比較快，這是個大趨勢。”
不過在許傳明看來，“靠便利店去彌補接下來的商業結構生態調整，還不足以覆蓋全部的增量。畢竟，便利店有幾個選址的要求，它基本以幾十平方米為主，是小業態；還要位置方便，解決不了大量騰出來的二樓的問題。”
除了便利店，餐飲也是重要的底商業態之一。“餐飲也是階段性發展的一個產物，收入水平提高之后，市民開始大量外出就餐。餐飲面臨的一個問題是，它是有上限的，比如，一天三頓飯，頂多還有個宵夜，很難拉伸了，而且這幾年餐飲還有一個大的趨勢是預制化，預制化以后，餐飲業的發展也需要觀察。”許傳明說。
在其看來，這些業態都不足以填滿底商的生態空間。“吐故納新，我們還得納新，更多的還是要看居民收入水平帶來的消費提升，還有其他社會技術發展帶來的一些新業態。”許傳明告訴經濟導報記者。
“新的發展提出一些新的訴求，比如，現在從政府導向上，提出了一個叫‘完整社區’的概念，一個完整的社區應該是有一個幼兒園、兩到三處托兒所、一處適老托管中心等。”許傳明提到，“有一些社區的底商，引入適老長者食堂這種服務型的新業態，偏服務型、偏體驗型的商業扎推。”
在他看來，“過去靠買貨的方式，花錢買實物的東西，現在看還是有上限的，而這種無形的具備體驗感的服務，可能會慢慢地成為越來越主要的方向，這些也都是增量。”
在新的市場形勢下，底商也成為商業地產轉型升級的一大賽道。底商的發展，未來依舊有較大的想象空間。
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