經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
雖然近期氣溫不斷升高，但樓市開(kāi)始步入淡季。伴隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放完成，6月份樓市延續(xù)環(huán)比回落的態(tài)勢(shì)。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前濟(jì)南樓市大額優(yōu)惠不再，取而代之的是小幅讓利。同時(shí)兩極分化加劇，部分樓盤(pán)連續(xù)拉漲，而有些樓盤(pán)即使降價(jià)也無(wú)人問(wèn)津。
受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市進(jìn)入平淡期，一方面是因?yàn)楹罄m(xù)需求支撐不足，另一方面則是部分樓盤(pán)價(jià)格大幅上調(diào)，準(zhǔn)購(gòu)房者難以接受。
“需要注意的是，目前濟(jì)南市場(chǎng)上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)潛移默化的改變。部分新建樓盤(pán)即使位置再好，如果設(shè)計(jì)方面不好也難以獲得消費(fèi)者的青睞。”山東錦美房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司副總經(jīng)理袁杰表示。
在談及下半年的情況時(shí)，袁杰表示，未來(lái)消費(fèi)端需求增長(zhǎng)時(shí)，保證供給端這邊同樣也是增長(zhǎng)的，這是維持樓市平穩(wěn)的重要舉措。
平淡期的樓市
在2-3月“小陽(yáng)春”行情后，隨著庫(kù)存房源消化、客戶消耗，4月樓市開(kāi)始回調(diào)。同時(shí)，受項(xiàng)目漲價(jià)影響，購(gòu)房者置業(yè)意愿下降，樓市熱度可持續(xù)性較弱。
近日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪濟(jì)南市多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，與“五一”假期期間相比，售樓處冷清了些許。
進(jìn)入北湖片區(qū)某售樓處，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看到大廳內(nèi)看房者并不多，只有一置業(yè)顧在沙盤(pán)前向一市民介紹房源以及周邊配套設(shè)施。
“從6月份的情況看，訪客量有所下降，簽約量也出現(xiàn)下滑。”6月9日下午，濟(jì)南一樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)張斌對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。
同樣的情況也出現(xiàn)在其他樓盤(pán)。“看房的人少了，5月份的時(shí)候我一天能接待10組客戶，其中新客戶7組，現(xiàn)在最多能接待3組客戶，而且老客戶就有1組。”置業(yè)顧問(wèn)對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪了多家樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入6月份，各樓盤(pán)雖然在大力推盤(pán)，但促銷(xiāo)力度小了。如此前的“百套特價(jià)房”“成交送全屋裝修”等大額優(yōu)惠不見(jiàn)蹤跡，取而代之的是“成交送電視”“成交送家居”等小幅優(yōu)惠。
在袁杰看來(lái)，之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要是各項(xiàng)目適銷(xiāo)房源有限，加之各家土地儲(chǔ)備不足，開(kāi)發(fā)商希望能修復(fù)利潤(rùn)且不急于清盤(pán)。
不過(guò)，一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠力度要比開(kāi)發(fā)商大一些。
在濟(jì)南市歷山北路附近一樓盤(pán)門(mén)口，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者被一房產(chǎn)中介的銷(xiāo)售人員攔下。該銷(xiāo)售人員表示，從他們哪兒買(mǎi)房要比在售樓處買(mǎi)便宜一些，“除了能享受總房款九九折外，首付僅需5萬(wàn)元，剩余首付款甲方無(wú)息墊付，可以分2年4期（半年一個(gè)周期）還給甲方，此外還補(bǔ)貼從現(xiàn)在到交房的部分月供，累計(jì)補(bǔ)貼5萬(wàn)元。”
同樣的情況也出現(xiàn)在北湖片區(qū)的多個(gè)樓盤(pán)，多家房產(chǎn)中介的銷(xiāo)售人員均表示，可以拿到比售樓處更低的價(jià)格，還可以選擇更好的房源。
開(kāi)發(fā)商加速攬客
“為了賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商也是拼了。”利用“五一”假期在濟(jì)南轉(zhuǎn)了近10個(gè)樓盤(pán)的市民孫亮頗有感慨。“現(xiàn)在去售樓處，拿到的禮品比‘五一’假期還多，連海底撈的火鍋底料甚至冬天戴的皮手套都領(lǐng)到。”孫亮表示。
“‘五一’過(guò)后，每天都會(huì)接到各樓盤(pán)的推銷(xiāo)電話，有一天甚至接了20個(gè)，既有置業(yè)顧問(wèn)的也有房產(chǎn)中介的，都是邀約去看房的。”孫亮說(shuō)。
孫亮告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，現(xiàn)在銷(xiāo)售顧問(wèn)的電話都不能相信了。“前幾天接到一個(gè)樓盤(pán)的電話，說(shuō)房?jī)r(jià)要上漲2%，還說(shuō)推出10套因前期客戶資質(zhì)問(wèn)題無(wú)法網(wǎng)簽的特價(jià)房，性價(jià)比合適。”
但孫亮探訪后發(fā)現(xiàn)，所謂房?jī)r(jià)上漲2%的說(shuō)法只是銷(xiāo)售顧問(wèn)為了賣(mài)房隨口說(shuō)的，并非真正漲價(jià)，而所謂特價(jià)房也只是早期推出的個(gè)別樓的尾盤(pán)，并非無(wú)法網(wǎng)簽的房源。
孫亮告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，看盤(pán)看得眼花了，都不知道該怎么選了。
“這都是套路，就是為了營(yíng)造一種‘現(xiàn)在不買(mǎi)就虧了的’假象。”袁杰解釋說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商之所以瘋狂攬客只是為了加速銷(xiāo)售。濟(jì)南樓市在年后迅速升溫，銷(xiāo)售量大幅提升，積壓3年的買(mǎi)房需求得到集中釋放，但由于居民收入支撐不足，需求集中釋放后樓市進(jìn)入平靜期。”
“除了后續(xù)需求支撐不足外，濟(jì)南樓市‘五一’期間整體表現(xiàn)平穩(wěn)的另外原因是部分樓盤(pán)價(jià)格大幅上調(diào)，準(zhǔn)購(gòu)房者無(wú)法接受漲價(jià)的事實(shí)。”袁杰表示。
分化嚴(yán)重
濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5月28日，濟(jì)南新建商品房共計(jì)推盤(pán)29次，推出房源2601套，最多的一天有4個(gè)樓盤(pán)推新。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，這29個(gè)樓盤(pán)的去化率相差較大。去化率最高的達(dá)95%，該樓盤(pán)推出了152套住房，認(rèn)購(gòu)145套。而最差的樓盤(pán)去化率僅為2.45%，該樓盤(pán)推出204套住房，認(rèn)購(gòu)量?jī)H有5套。
為何同樣的推盤(pán)，去化率相差這么大？張斌告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從現(xiàn)在的情況看，改善型住房比較受歡迎，有些盤(pán)都是改善型戶型，受歡迎程度較高。雖然有些盤(pán)也是改善型戶型，但可能因?yàn)橹苓叚h(huán)境等不受青睞。
在袁杰看來(lái)，目前濟(jì)南市場(chǎng)上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)，已發(fā)生改變。“現(xiàn)在購(gòu)房者大多屬于改善型購(gòu)房群體，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、內(nèi)外環(huán)境、各項(xiàng)配套的要求比較高。最好賣(mài)的是130平方米左右的三室和150平方米左右的四室戶型。”袁杰表示。
濟(jì)南一家樓盤(pán)的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞認(rèn)為，現(xiàn)在大家看中的是品質(zhì)和舒適度，“就拿三室兩廳兩衛(wèi)的戶型做比較，正常的在130平方米左右，而部分樓盤(pán)的該戶型僅有100平方米多點(diǎn)，最小的臥室放下一張床就滿了。”
對(duì)于馮澤瑞的說(shuō)法，市民張文峰表示贊同。“我曾去看過(guò)一個(gè)108平方米的樣板間，有個(gè)臥室除了放下1.5米的床外，其他的都是畫(huà)在墻上的。”
“從目前的樓市形勢(shì)看，我們對(duì)未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)行情持謹(jǐn)慎態(tài)度，很難有快速反彈。”馮澤瑞表示。
袁杰認(rèn)為，今年濟(jì)南將有超百樓盤(pán)推售。不少開(kāi)發(fā)商表示，去年已推項(xiàng)目仍在銷(xiāo)售中，今年將根據(jù)需求進(jìn)行加推。“濟(jì)南樓市的庫(kù)存量充足，可以實(shí)現(xiàn)以銷(xiāo)定產(chǎn)，市場(chǎng)整體供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)短缺，但是局部或階段性供應(yīng)不足仍將存在。”袁杰表示。
濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛認(rèn)為，雖然去年住宅用地供應(yīng)量小于往年，但是已取得預(yù)售許可商品住宅庫(kù)存約在1200萬(wàn)平方米左右，未取得預(yù)售許可的商品住宅庫(kù)存約在750萬(wàn)平方米以上，仍可保持合理供應(yīng)。
