存量房貸利率能否調(diào)降一直備受購(gòu)房者的關(guān)注。當(dāng)前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，疊加理財(cái)收益、存款利率下行和樓市持續(xù)調(diào)整等因素，住房貸款提前還貸成“熱潮”，存量房貸利率調(diào)降的呼聲高漲。
在7月14日舉辦的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
央行表態(tài)后，記者聯(lián)系中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理，他們中的多數(shù)回應(yīng)稱，關(guān)于存量房貸降息，“沒(méi)有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來(lái)執(zhí)行還貸政策”。
居民“提前還貸潮”從去年以來(lái)就備受關(guān)注。對(duì)此，鄒瀾在日前的發(fā)布會(huì)上表示，“個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來(lái)自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。”
他表示，“這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。”他解釋道，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。
鄒瀾還介紹，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)，亦是有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。
而在近年房貸利率調(diào)降前，過(guò)往發(fā)放的存量房貸利率處于較高水平。按照中證鵬元根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)整理，2018-2021年，全國(guó)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率均高于5.4%，最高達(dá)到5.7%，與當(dāng)前的新增房貸利率水平存在著較大利差。
對(duì)央行的發(fā)聲，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為銀行可以嘗試。“個(gè)人住房貸款是銀行優(yōu)質(zhì)的、存量規(guī)模巨大的資產(chǎn)，近來(lái)的‘集中提前還貸潮’會(huì)對(duì)銀行的資產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響，但如果能商議降低存量利率以減少住房貸款提前還貸，建議銀行要抱著開放的態(tài)度。”一名公募基金宏觀經(jīng)濟(jì)研究員對(duì)記者說(shuō)。
具體的舉措上，招聯(lián)首席研究員董希淼建議，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法，一是直接降，即變更合同條款；二是間接降，即貸款以新?lián)Q舊。“降存量房貸利率對(duì)銀行特別是大行而言，是當(dāng)下痛苦但長(zhǎng)遠(yuǎn)有利的選擇，可在降低存量房貸利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。”
業(yè)內(nèi)也有觀點(diǎn)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。但董希淼認(rèn)為，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行置換。
部分觀點(diǎn)則表示，這會(huì)加大銀行的經(jīng)營(yíng)困難。招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)將會(huì)明顯加大銀行業(yè)績(jī)壓力，特別是個(gè)人住房貸款占比高的銀行。
某國(guó)有大行的信貸經(jīng)理對(duì)記者表示：“存量貸款下調(diào)和提前還貸都會(huì)對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)造成巨大壓力，但不調(diào)整恐怕也比較難，估計(jì)會(huì)討論此事，但后續(xù)還得看具體的政策是否能出臺(tái)。”
存量房貸利率能否調(diào)降是銀行與住戶提前還款間的博弈，業(yè)內(nèi)人士提醒，貸款人不要因?yàn)檠胄斜響B(tài)就理所當(dāng)然地認(rèn)為存量房貸利率一定會(huì)降，還要看銀行的具體舉措，其本質(zhì)是市場(chǎng)行為，一切都要合法合規(guī)。（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）
