經濟導報記者 劉勇
近日，合肥市召開全市房地產工作專題會議，提出“大膽穩妥推進商品房‘現房銷售’試點”“積極探索商品房銷售按套內面積計價”等10條舉措。此消息一出，引發網友熱議。
近年來商品房公攤面積爭議不斷，不少網友在“吐槽”公攤面積的同時也發出疑問：為何不能按套內面積交易？畢竟，按套內面積交易可減少開發商與購房者之間因面積產生的糾紛。
那么，商品房按照套內面積來交易是否可行？對此，經濟導報記者進行了調查。
期盼按“套內”交易
實際上，近年來公攤面積引發的爭議比比皆是。如青島一購房者購買110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米;購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%。
“我希望能按‘套內’面積買房，我就知道了我買的100平方米的房子就是100平方米，而不是現在的72平方米了，這樣就不會被開發商用公攤面積來忽悠了。”濟南市民翟瑩說道。
據經濟導報記者了解，前幾年翟瑩購買了一套101.25平方米的房子，購買時也不清楚公攤多少，直到房產證下來后才發現，101.25平方米的房子，套內面積只有72.85平方米，另外的28.4平方米則是公攤面積。
“當時真不知道公攤有這么大，如果知道這么大，我就不買了。”翟瑩說，“我都不知道這接近30平方米的面積都在哪兒?”
事實上，公攤面積被詬病，除了面積大小外，還多因其規則不透明，以及各方在其中寬泛的操作空間。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來說，套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。
“如果按套內面積計算，這28.4平方米的錢就省下了。”翟瑩說道。
除了所謂的買房省錢外，在市民徐少杰看來，如果按套內面積計算，消費者在后續的生活同樣可以省下不少支出。他告訴經濟導報記者，現在的物業費、衛生費等都按照建筑面積計算。公攤面積越大，額外付出的費用就越高。“在承擔了公攤面積后，又要承擔居住后的各種額外費用。造成權責不清，增加了居住費用和各項開支。”
不過，對于翟瑩的說法，濟南一家房地產開發公司的項目部經理張凱并不認同。“不能這樣算，買房的錢一分也不會少。用套內面積計價銷售，房款總價不會變，但是單價會上漲。”
在張凱看來，一套建筑面積100平方米的房子售價2萬元/平方米，如果按照20%的公攤計算，套內使用面積為80平方米，在總價不變的情況下，單價就變成了2.5萬元/平方米。“這個改變，涉及的只是兩種不同的計算方法。即原來按照建筑面積計算，以后按照套內面積計算，結果就是每平方米單價上漲，但房產的總價不變。”張凱表示。
短期內或難實現
在濟南市民胡浩看來，公攤面積是開發商的灰色地帶。 按建筑面積售房，容易讓一些不良的開發商在公攤面積上暗箱操作，使套內面積減少，公攤面積變大。
胡浩告訴經濟導報記者，關于公攤面積，還有一個很老的梗：每一個小區的所有房子的公攤面積加起來，一定會超過這個小區的實際公攤面積，“這大概就是所謂的1+1〉2吧。”
在采訪中，不少人對按“套內面積”銷售存在幾個疑問?“現在各種稅費是按照建筑收取的，建筑面積如果不作為房屋交易的標準計量方法，難道提高費率?以前買房子的怎么辦?兩三年前買了房子還沒有辦不動產證的怎么算?這些問題都需要解決。”市民張琦提出了自己的看法。
張凱認為，公攤面積短期內不會取消。在他看來，開發商并不會故意將公攤做大賺消費者的錢。“在容積率固定的前提下，如果開發商將公攤盲目做大，根本沒法多賺一分錢，反而會因為公攤過大丟失客戶。”
在一家二手房中介公司的負責人初鑫看來，按套內面積交易對房屋交易跟后續其他環節產生的連帶影響，也該有配套的落地政策。
“比如，二手房該如何交易。雖然房子交易將執行套內面積計算標準，但現有的二手房都是按照建筑面積計價，它們被再次投入市場后，到底是根據新規則執行，還是沿襲舊規，關系到購房者和賣房者雙方利益，如何平衡，需要有規則層面的回應。”
房產行業分析師宋海濤表示，公攤積弊已久，取消似乎迫在眉睫。但目前情況下，仍然不現實。開發商的樓面價是按建筑面積算的，各項成本也是按建筑面積算的，如果取消公攤，房子的成本指引的房價一定是上漲的。就拿第一個取消公攤的城市重慶來舉例子，其商品房分為兩種方式出售:無公攤出售和有公攤出售，而這兩種方式的總價一樣。取不取消公攤，對于購房者的實際購房成本來說，是沒有什么區別的。唯一的好處就是，購房者買得明白。
宋海濤表示，公攤面積制度不完善，取消是早晚的事情。不過，凡事不可操之過急，雖然現階段不少城市有取消公攤的試點，但里面牽扯到的東西太多，距離全面鋪開還有很長的一段路要走。“只有完善法規和規范市場，讓開發商循規蹈矩，依法依規執行，才能減少因公攤面積帶來的困擾和風險。如果去掉公攤面積，也要加強監管和防止出現新的問題。”
“可以先從二手房交易開始，然后對新房銷售進行改變，均按套內面積計算。當然要給予市場一年或者兩年的雙軌制過渡期，建筑面積和套內面積并行。”宋海濤建議道。
