經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者 劉勇 見習(xí)記者 楊佳琪
9月11日，濟(jì)南市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局方面消息稱，濟(jì)南市對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制。同時，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。
同日，青島將市南區(qū)、市北區(qū) (原四方區(qū)域除外) 移出限購區(qū)域，全域取消限購政策。同時在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，此次調(diào)整購房政策是根據(jù)房產(chǎn)市場實(shí)時調(diào)整的必要行為，是符合市場現(xiàn)狀的。對準(zhǔn)購房者來說，現(xiàn)在是購房的最好時機(jī)。“新政保證了二手房市場的供應(yīng)量，穩(wěn)定了二手房市場的持續(xù)活躍，激發(fā)賣舊買新的改善性訴求，同時又會帶動新建商品房的消化。”山東合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理許傳明在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪時表示。
全域放開限購
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，此前濟(jì)南二環(huán)之外其他城區(qū)已經(jīng)取消限購，因此，可以說濟(jì)南全面取消限購。
對此，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗表示，新政對市場潛在的需求轉(zhuǎn)換有一定幫助，對保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用。“此次調(diào)整購房政策目的是為了調(diào)整房產(chǎn)市場目前的狀態(tài)，調(diào)動房產(chǎn)市場購買的活躍度和流動性，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對此表示，從政策角度來看，取消限購，降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通性，同時對改善換房時間限制進(jìn)行了大幅度的松綁，有利于釋放更多需求。
結(jié)合樓市表現(xiàn)來看，2023年8月濟(jì)南新房單月成交延續(xù)下降態(tài)勢，青島止降轉(zhuǎn)升略顯韌性，兩城前8月累計(jì)成交規(guī)模均不及去年同期。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，濟(jì)南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南全面取消限售并非一蹴而就，而是根據(jù)市場的變化逐步進(jìn)行調(diào)整的。
2016年10月2日，濟(jì)南市正式開始實(shí)施限售限購政策，隨后層層加碼。直到2022年5月22日，濟(jì)南市公布房地產(chǎn)調(diào)控政策適度調(diào)整，實(shí)施涉及限購范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項(xiàng)調(diào)整政策，具體包括：不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍;將上市交易的限售條件，由取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年調(diào)整為限購區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿2年可持證交易。
2022年5月23日，濟(jì)南市再增加三項(xiàng)新舉措，支持養(yǎng)老及多子女家庭合理住房需求;優(yōu)化非本市戶籍家庭購房條件;優(yōu)化個人購房信貸政策。
在持續(xù)了一段時間后，2022年9月15日，濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶彙＿@意味著除二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶復(fù)猓溆鄥^(qū)域不再限購。
2023年9月11日，取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制；同時，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。至此，濟(jì)南全面取消限購限售政策。
盤活市場需求
新政對房地產(chǎn)市場有何影響?
對此，許傳明認(rèn)為，濟(jì)南、青島調(diào)整購房政策對“金九銀十”時期樓市有一定促動作用。一方面，新政策頒布后，很多改善型購房的市民能夠便利地出舊入新，盤活市場需求。
濟(jì)南一房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目部副總經(jīng)理張凱在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪時表示，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展能起到積極的效果。但具體能發(fā)揮多大的效用，還要看市場對于政策的響應(yīng)情況。
在他看來，新政意味著住房限購區(qū)域購房的居民可新增購房資格，使得本地和外地戶籍家庭都能在原來基礎(chǔ)上多買住房，不僅釋放了本地的購房需求，也有利于吸引外地人口在濟(jì)南買房置業(yè)。
而據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解，在新政出臺后，張凱所在的公司正在開會商討是否調(diào)整售樓政策，“我們肯定會借這個機(jī)會對銷售策略進(jìn)行調(diào)整，借政策之手加快清庫存。”
盡管看好新政帶來的效果，但張凱表示，房地產(chǎn)的市場底向來是慢于政策底的，所以不要指望市場立即反彈。“房地產(chǎn)市場的恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。”
“我認(rèn)為可以出手買房了。”濟(jì)南市民高程在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪時表示。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解，今年年初高程有了換房的想法，但一直在觀望。“雖然一直看房，但沒出手。看著一個個政策出臺，總期待著還能再出臺新的政策。”高程說，“我感覺這就是政策底了，政策底后就是市場底，所以這個時候買房是合適的。”
對于未來是否還有新的政策出臺，對此許傳明表示，應(yīng)該還會有其他工具。“目前來看這幾個政策的工具，實(shí)際都是長期以來形成的一些政策性工具，市場非常期待還有一些全新的工具出臺。”
二手房供應(yīng)量或?qū)⒃黾?/STRONG>
在許傳明看來，相比于取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易的影響力度更大。
許傳明告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，濟(jì)南市很多的準(zhǔn)購房者屬于改善型需求，特點(diǎn)就是以舊換新。雖然今年新房市場表現(xiàn)比較冷清，但二手房市場一直處于活躍的狀態(tài)，這可能會導(dǎo)致二手房的存量消化很多。“在這種情況下，允許新拿房產(chǎn)證的房子上市交易，就保證了二手房市場的供應(yīng)量，穩(wěn)定了二手房市場的持續(xù)活躍，激發(fā)賣舊換新的改善性需求，同時又會帶動新建商品房的消化。”
在濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫看來，此次濟(jì)南解除二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)和市中區(qū)的限購，對新房影響不大，因?yàn)槎h(huán)內(nèi)歷下和市中區(qū)的新樓盤不太多。
“不過新政有利于老城區(qū)核心地段的房產(chǎn)交易和流通，也會促使更多的二手房掛牌交易，增加二手房市場的供應(yīng)量。同時，短期內(nèi)有可能出現(xiàn)二手房的降價潮，同質(zhì)化嚴(yán)重的二手房如果想快速成交，估計(jì)難逃降價的結(jié)果。尤其是同一個小區(qū)誰先降價，誰就能率先賣出舊房換新房，二手房市場或?qū)⑦M(jìn)入混戰(zhàn)時代。”初鑫說。
附濟(jì)南限購政策歷程：
2016年9月28日
濟(jì)南出臺“房八條”，實(shí)施價格指導(dǎo)。
2016年10月2日
濟(jì)南限購：首付比例由20%提高到30%，非本市戶籍限購一套
一、購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。
二、家庭用于購房的公積金貸款最高額度由70萬元調(diào)整為60萬元，個人公積金貸款最高額度由40萬元調(diào)整為30萬元;本市戶籍家庭購買第三套住房不提供公積金貸款。
三、本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。非本市戶籍家庭在我市限購一套住房。
2016年10月8日
濟(jì)南限購細(xì)則出臺：買房需提供限購證明，離婚規(guī)避限購行不通
2016年10月14日
濟(jì)南住房公積金管理中心發(fā)布公告稱，公積金貸款買二套房不再有首套標(biāo)準(zhǔn)，二套必須首付四成。濟(jì)南原公積金貸款政策為：首套房已還清貸款，二套房公貸執(zhí)行首套標(biāo)準(zhǔn)。
2016年12月26日
濟(jì)南市限購加碼，將歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)設(shè)為限購區(qū)域，如在上述六區(qū)加長清區(qū)范圍內(nèi)已擁有2套住房的本市戶籍居民家庭，無法再度在限購區(qū)域購買住房。
2017年4月19日
濟(jì)南再度將長清區(qū)、章丘區(qū)納入限購范圍。
2022年5月22日
濟(jì)南優(yōu)化房地廠政策措施，涉及限購范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項(xiàng)調(diào)整政策，具體包括：不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍;將上市交易的限售條件，由取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年調(diào)整為限購區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿2年可持證交易;在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由30萬元提高至35萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬元提高至70萬元。
2022年5月23日
濟(jì)南市又再增加三項(xiàng)新舉措，自5月24日起實(shí)施。
一是支持養(yǎng)老及多子女家庭合理住房需求。本市戶籍家庭, 限購區(qū)域內(nèi)家庭住房總套數(shù)在兩套及以下，有父母投親養(yǎng)老情況并取得居住證6個月以上的，可在限購區(qū)域內(nèi)增購商品住房1套;家庭有2個(含)以上子女的(子女已經(jīng)取得本市戶籍，其中至少1個未成年)，可在限購區(qū)域內(nèi)增購商品住房1套。
二是優(yōu)化非本市戶籍家庭購房條件。非本市戶籍家庭在我市限購區(qū)域內(nèi)限購1套住房，在濟(jì)南市繳納個人所得稅或社會保險由“近3年內(nèi)連續(xù)2年”調(diào)整為“近2年內(nèi)連續(xù)1年”;大學(xué)本科及以上學(xué)歷的購房者，連續(xù)繳納社會保險由“6個月以上”調(diào)整為“3個月以上”。
三是優(yōu)化個人購房信貸政策。經(jīng)山東省市場利率定價自律機(jī)制研究通過，本市戶籍家庭在我市限購區(qū)域內(nèi)限購2套住房，二套房商業(yè)貸款首付比例由60%調(diào)整至40%。本市戶籍家庭在本市無住房的，無論此前有無貸款記錄，購買住房申請貸款視為首套住房貸款。非本市戶籍家庭貸款首付比例由60%調(diào)整至30%。
2022年9月15日
濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，取消對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶彙?/P>
2023年9月11日
濟(jì)南市對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制;同時，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。
