經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
新年伊始，房企迎來(lái)一波重磅政策支持。
1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于償還公司債及貸款。
1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，會(huì)議明確，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房企合理的融資需求；要求各地提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，首批名單月底前落地。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，這次政策的支持，將有力緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)受到明顯遏制。“隨著細(xì)則的出臺(tái)，房企受益，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒎�(wěn)定。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司的總經(jīng)理袁杰在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
融資渠道拓寬
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理《通知》發(fā)現(xiàn)，《通知》細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。
《通知》明確表示，2024年底前對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購(gòu)置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。
袁杰告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款主要是指銀行向綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。而商業(yè)性房地產(chǎn)包括商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等。
在袁杰看來(lái)，新政較以往政策有所突破。“以前經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款只能用在經(jīng)營(yíng)上，新政相當(dāng)于把資金用途放寬了，只要是同一個(gè)房企下面的所有項(xiàng)目都能用，既可以償還公司債及貸款，也可以用于其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，盤活了資金，改善房企現(xiàn)金流壓力。”
“因?yàn)橛猛驹颍郧按蠖嗟盅郝手荒茏龅轿宄勺笥遥F(xiàn)在應(yīng)該是可以做到七成了，額度一下子提升20%。此外，對(duì)于有大量商業(yè)項(xiàng)目的集團(tuán)，貸款利用率就會(huì)高很多。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞分析道。
“按此規(guī)定，房企可以進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款改善自身流動(dòng)性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)稱。
不過(guò)，徐躍進(jìn)補(bǔ)充指出，房企通常會(huì)以存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為底層資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來(lái)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可能更多地用于置換存量債務(wù)。
袁杰告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，此前通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款為房企重要融資渠道之一，而近段時(shí)間來(lái)，部分房企也有意增加該部分融資額度。
而就在龍湖本月召開(kāi)的投資者會(huì)上，龍湖管理層表示，預(yù)計(jì)2024年可以新下貸經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸100億元，2023年新增了150億元以上的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。
此前的2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層就表示，“截至2023年上半年末，公司銀行融資占比占55%，尤其是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，因?yàn)槲覀冇泻芏嗌虡I(yè)天街持續(xù)開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸上半年同比增加了100億元，達(dá)到了400億元，整個(gè)賬期很長(zhǎng)，這個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)給了一個(gè)很大的定心丸，為公司的長(zhǎng)期的發(fā)展奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。”
多家券商也看好新政給優(yōu)質(zhì)房企融資帶來(lái)的積極作用。
中信證券表示，《通知》首度明確了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管要求，有助于房企相關(guān)業(yè)務(wù)更為合規(guī)、高效的開(kāi)展。文件對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款資金用途的放寬，有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活商業(yè)地產(chǎn)資源，強(qiáng)化自身流動(dòng)性狀況。
化解房企風(fēng)險(xiǎn)
在馮澤瑞看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自房企，房企的風(fēng)險(xiǎn)主要源自流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。受商品房銷售走弱和部分房企融資受限等因素影響，房企現(xiàn)金流壓力普遍增大。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年半年報(bào)中，上市房企超過(guò)一半的公司現(xiàn)金短債比不到1，包括部分銷售規(guī)模排在全國(guó)前30的公司也存在較為嚴(yán)重的資金短缺的問(wèn)題。
“一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行自然進(jìn)入下行周期中，即便是經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的公司也可能會(huì)因?yàn)闀簳r(shí)性的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題而出現(xiàn)債務(wù)違約或付息困難的情況，這意味著大部分房企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力是不足的。”馮澤瑞分析道。
因此要解決房企的風(fēng)險(xiǎn)，第一訴求就是解決房企的融資需求。
1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹表示，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
針對(duì)當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題，會(huì)議要求各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。本月底前，第一批項(xiàng)目白名單就可能落地并爭(zhēng)取貸款。
馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，其實(shí)早在去年11月底就有消息稱，金融監(jiān)管部門正在起草一份房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”，名單內(nèi)的企業(yè)將獲得信貸、債券和股權(quán)融資等多方面支持。“由于對(duì)‘白名單’的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有定論等因素，最終并沒(méi)有落到保融資實(shí)處。”
馮澤瑞認(rèn)為，此次“白名單”落地，金融機(jī)構(gòu)融資支持扎實(shí)落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力將有力緩解，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延將會(huì)受到明顯遏制，或成為此輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)從爆發(fā)到穩(wěn)定的拐點(diǎn)性事件。
“對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在就是靜待落地，估計(jì)很快就能解決部分房企的融資問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)即將穩(wěn)定發(fā)展。”袁杰分析道。
