在國(guó)務(wù)院新聞辦公室于10月17日上午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，將通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來(lái)選擇合適的房子，減少或者不用在外過(guò)渡，就能夠直接搬入新居。同時(shí)，也有利于消化存量商品房。
“這次的重點(diǎn)是貨幣化安置，此前的政策是鼓勵(lì)消費(fèi)，這次直接是創(chuàng)造消費(fèi)。”本報(bào)特約評(píng)論員、合富輝煌山東公司副總經(jīng)理、壹合產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)許傳明，在10月17日上午接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為。
“解決最關(guān)鍵痛點(diǎn)——需求不積極”
談到城中村和危舊房改造的需求，倪虹在發(fā)布會(huì)上表示，“隨著城市發(fā)展進(jìn)程，新房子會(huì)變成老房子，有的老房子會(huì)變成危房，這種需求是存在的。我們對(duì)重點(diǎn)城市做過(guò)統(tǒng)計(jì)，35個(gè)大城市有170萬(wàn)套的需求，全國(guó)地級(jí)城市有297個(gè)，大家可想而知，這種需求是實(shí)實(shí)在在的，而且還會(huì)有更大需求。”
“這次我們選擇在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬(wàn)套，并通過(guò)貨幣化方式，加大政策支持力度，主要是考慮有些項(xiàng)目條件比較成熟，群眾改造意愿也比較迫切，前期工作做得比較扎實(shí)。有利的方面，首先是對(duì)群眾，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點(diǎn)等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建設(shè)安置房要等十幾個(gè)月的過(guò)渡期。第三對(duì)城市來(lái)講，可以消除安全隱患，改善居住環(huán)境，完善城市功能。第四在當(dāng)前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，也有利于消化存量商品房。一舉多得。”
許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析說(shuō)，“這項(xiàng)調(diào)控措施對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，是一個(gè)非常有針對(duì)性的措施。因?yàn)槟壳皝?lái)看，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面臨一個(gè)情況就是需求不積極。我們認(rèn)為不是需求不足，是需求不積極。那么現(xiàn)在通過(guò)新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，直接就創(chuàng)造了100萬(wàn)套的有效需求。而且采用貨幣化補(bǔ)償?shù)姆绞剑苯泳湍軌蜓杆龠M(jìn)入到市場(chǎng)，轉(zhuǎn)化成銷售。”
許傳明表示，“此前有幾年，很多地方實(shí)行的是實(shí)物補(bǔ)償， 其實(shí)造成了這部分的需求沒(méi)法在目前的商品房市場(chǎng)里流轉(zhuǎn)，很多地方需求不足的問(wèn)題解決不了，個(gè)別城市庫(kù)存量偏大的問(wèn)題也解決不了。”
“現(xiàn)在通過(guò)貨幣化補(bǔ)償，沒(méi)有新增市場(chǎng)的庫(kù)存，直接就有效削減了市場(chǎng)的庫(kù)存，提供的是有效的市場(chǎng)的需求。這應(yīng)該說(shuō)是解決了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最關(guān)鍵的一個(gè)痛點(diǎn)，就是需求不積極的問(wèn)題。”許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。
那么，什么樣的項(xiàng)目可以獲得政策的關(guān)心和支持？倪虹表示，“第一，這個(gè)項(xiàng)目首先得是群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患比較突出的。第二，項(xiàng)目的兩個(gè)方案要比較成熟，一個(gè)是征收安置方案要做得扎實(shí)，能夠確保征收工作順利推進(jìn)，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益；另一個(gè)是資金大平衡方案能夠做到項(xiàng)目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”
主要政策有哪些？倪虹說(shuō)，“一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款。三是允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。”
“有這五條政策加持，各地還可以結(jié)合城市更新，進(jìn)一步謀劃選擇條件成熟的項(xiàng)目，提前實(shí)施，只要前期工作做得好，我們還可以在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。”倪虹表示。
在許傳明看來(lái)，這幾條配套措施，包括政策性銀行搭建融資通道、允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債等，“是銜接得比較好的一個(gè)政策包”。
將合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”
在發(fā)布會(huì)上，倪虹還表示，年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。
許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析說(shuō)，“由于各方面的情況導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)普遍的資金緊張，‘白名單’制度從一開始推出就是立足于解決這個(gè)問(wèn)題。開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，整個(gè)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)就慢，如果開發(fā)企業(yè)的融資打通了，就形成了一個(gè)正常循環(huán)。”
金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企在發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō)，“今年年初以來(lái)，我們跟住建部門一起指導(dǎo)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目都納入‘白名單’，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)‘白名單’項(xiàng)目融資的支持力度。”
肖遠(yuǎn)企說(shuō)，第一，要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。“白名單”和城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制已經(jīng)建立了半年多時(shí)間，經(jīng)過(guò)各方的努力，現(xiàn)在已經(jīng)有很好的經(jīng)驗(yàn)和做法。在政府協(xié)調(diào)推動(dòng)、金融融資支持和司法執(zhí)行保障等方面，都探索了一系列比較完整的制度體系。納入“白名單”以后，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理更加規(guī)范，融資也更加便利快速，對(duì)于項(xiàng)目的建成和交付、對(duì)于保障購(gòu)房人的合法權(quán)益發(fā)揮了非常重要的作用。
肖遠(yuǎn)企舉例說(shuō)，在廣東珠海有個(gè)住宅項(xiàng)目，前期已經(jīng)出售了部分房屋，后來(lái)因?yàn)榉N種原因，這個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制建成以后，省級(jí)、市級(jí)等好幾個(gè)層級(jí)都建立了相應(yīng)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制，在協(xié)調(diào)機(jī)制的協(xié)調(diào)和推動(dòng)下，使得這個(gè)項(xiàng)目符合納入“白名單”的條件標(biāo)準(zhǔn)，最終推動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目納入了“白名單”，然后某一家國(guó)有大行對(duì)這個(gè)項(xiàng)目新增了貸款6億元，這個(gè)項(xiàng)目很快就復(fù)工建成，而且相應(yīng)的配套設(shè)施也同步建成，項(xiàng)目很快就成為珠海的一個(gè)暢銷樓盤。很多人看到項(xiàng)目建成，而且配套設(shè)施都非常好，就來(lái)買這個(gè)項(xiàng)目的房子。
肖遠(yuǎn)企表示，目前，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真地研究，把商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入“白名單”的條件已經(jīng)具備，今后符合“白名單”標(biāo)準(zhǔn)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)該按照“白名單”管理，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面，按照目前城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)“白名單”項(xiàng)目的流程繼續(xù)發(fā)揮作用，繼續(xù)保留，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司也可以跟銀行一起商量，銀行按照授信標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，通過(guò)“白名單”機(jī)制進(jìn)行備案，納入“白名單”管理。我剛才講了，納入“白名單”以后項(xiàng)目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法權(quán)益。
肖遠(yuǎn)企說(shuō)，第二是進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”。我們已經(jīng)指導(dǎo)各家銀行在現(xiàn)有工作專班機(jī)制基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大力度，逐項(xiàng)目落實(shí)貸款投放進(jìn)度，適度下放審批權(quán)限，提高審批和放款效率，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，及時(shí)發(fā)放貸款。各城市協(xié)調(diào)機(jī)制也要積極協(xié)調(diào)相關(guān)各方，加大問(wèn)題項(xiàng)目的修復(fù)力度，落實(shí)貸款發(fā)放條件，配合金融機(jī)構(gòu)做好貸款的審核和發(fā)放。原則上，如果有關(guān)條件和要求沒(méi)有發(fā)生變化，對(duì)于進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，銀行就應(yīng)做到“應(yīng)貸盡貸”。
第三是優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。目前大家都知道，商業(yè)銀行是按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業(yè)。今后，商業(yè)銀行可以在與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)一致的前提之下，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供的用款計(jì)劃，將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實(shí)際用款申請(qǐng)，從監(jiān)管賬戶受托支付到用款對(duì)象，把資金撥付的時(shí)間提前，只要授信審批通過(guò)后，就可以把全部貸款發(fā)放到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資金監(jiān)管賬戶。這樣做的好處就是貸款資金可以快速及早發(fā)放到房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目公司的賬戶上，可以提早把錢支付給上下游企業(yè)，比如水泥、鋼材這些上游企業(yè)，還有施工建筑企業(yè)等，這樣就能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目、住房項(xiàng)目能夠及早甚至提前開工建設(shè)。同時(shí)，因?yàn)檫@些貸款資金是進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，專款專用，封閉管理，就不會(huì)被項(xiàng)目公司挪用，貸款資金就是用來(lái)建這個(gè)項(xiàng)目和它的配套設(shè)施的，將全部用于項(xiàng)目建成交付，這樣有利于保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。
肖遠(yuǎn)企提到，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。為做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，保障房屋建成交付，我們還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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