在國務院新聞辦公室于10月17日上午舉行的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，就能夠直接搬入新居。同時，也有利于消化存量商品房。
“這次的重點是貨幣化安置，此前的政策是鼓勵消費，這次直接是創(chuàng)造消費。”本報特約評論員、合富輝煌山東公司副總經(jīng)理、壹合產(chǎn)業(yè)研究院院長許傳明，在10月17日上午接受經(jīng)濟導報記者采訪時認為。
“解決最關(guān)鍵痛點——需求不積極”
談到城中村和危舊房改造的需求，倪虹在發(fā)布會上表示，“隨著城市發(fā)展進程，新房子會變成老房子，有的老房子會變成危房，這種需求是存在的。我們對重點城市做過統(tǒng)計，35個大城市有170萬套的需求，全國地級城市有297個，大家可想而知，這種需求是實實在在的，而且還會有更大需求。”
“這次我們選擇在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，主要是考慮有些項目條件比較成熟，群眾改造意愿也比較迫切，前期工作做得比較扎實。有利的方面，首先是對群眾，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建設(shè)安置房要等十幾個月的過渡期。第三對城市來講，可以消除安全隱患，改善居住環(huán)境，完善城市功能。第四在當前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，也有利于消化存量商品房。一舉多得。”倪虹說。
許傳明對經(jīng)濟導報記者分析說，“這項調(diào)控措施對于目前的房地產(chǎn)市場來講，是一個非常有針對性的措施。因為目前來看，全國的房地產(chǎn)市場基本面臨一個情況就是需求不積極。我們認為不是需求不足，是需求不積極。那么現(xiàn)在通過新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，直接就創(chuàng)造了100萬套的有效需求。而且采用貨幣化補償?shù)姆绞剑苯幽軌蜓杆龠M入到市場，轉(zhuǎn)化成銷售。”
許傳明表示，“此前有幾年，很多地方實行的是實物補償， 其實造成了這部分的需求沒法在目前的商品房市場里流轉(zhuǎn)，很多地方需求不足的問題解決不了，個別城市庫存量偏大的問題也解決不了。”
“現(xiàn)在通過貨幣化補償，沒有新增市場的庫存，直接就有效削減了市場的庫存，提供的是有效的市場需求。這應該說是解決了目前房地產(chǎn)市場的最關(guān)鍵的一個痛點，就是需求不積極的問題。”許傳明對經(jīng)濟導報記者說。
那么，什么樣的項目可以獲得政策的關(guān)心和支持？倪虹表示，“第一，這個項目首先得是群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案比較成熟，一個是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進，切實維護群眾合法權(quán)益；另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。”
主要政策有哪些？倪虹說，“一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。”
“有這五條政策加持，各地還可以結(jié)合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。”倪虹表示。
在許傳明看來，這幾條配套措施，包括政策性銀行搭建融資通道、允許地方發(fā)行政府專項債等，“是銜接得比較好的一個政策包。”
將合格項目都爭取納入“白名單”
在發(fā)布會上，倪虹還表示，年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。
許傳明對經(jīng)濟導報記者分析說，“由于各方面的情況導致開發(fā)企業(yè)普遍的資金緊張，‘白名單’制度從一開始推出就是立足于解決這個問題。開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，整個企業(yè)的開發(fā)業(yè)務周轉(zhuǎn)就慢，如果開發(fā)企業(yè)的融資打通了，就形成了一個正常循環(huán)。”
金融監(jiān)管總局副局長肖遠企在發(fā)布會上介紹說，“今年年初以來，我們跟住建部門一起指導建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，把合規(guī)房地產(chǎn)項目都納入‘白名單’，推動金融機構(gòu)增強對房地產(chǎn)‘白名單’項目融資的支持力度。”
肖遠企說，第一，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。“白名單”和城市融資協(xié)調(diào)機制已經(jīng)建立了半年多時間，經(jīng)過各方的努力，現(xiàn)在已經(jīng)有很好的經(jīng)驗和做法。在政府協(xié)調(diào)推動、金融融資支持和司法執(zhí)行保障等方面，都探索了一系列比較完整的制度體系。納入“白名單”以后，對房地產(chǎn)項目的管理更加規(guī)范，融資也更加便利快速，對于項目的建成和交付、對于保障購房人的合法權(quán)益發(fā)揮了非常重要的作用。
肖遠企舉例說，在廣東珠海有個住宅項目，前期已經(jīng)出售了部分房屋，后來因為種種原因，這個項目處于停工狀態(tài)。城市融資協(xié)調(diào)機制建成以后，省級、市級等好幾個層級都建立了相應的融資協(xié)調(diào)機制，在協(xié)調(diào)機制的協(xié)調(diào)和推動下，使得這個項目符合納入“白名單”的條件標準，最終推動這個項目納入了“白名單”，然后某一家國有大行對這個項目新增了貸款6億元，這個項目很快就復工建成，而且相應的配套設(shè)施也同步建成，項目很快就成為珠海的一個暢銷樓盤。很多人看到項目建成，而且配套設(shè)施都非常好，就來買這個項目的房子。
肖遠企表示，目前，我們經(jīng)過認真地研究，把商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目全部納入“白名單”的條件已經(jīng)具備，今后符合“白名單”標準條件的房地產(chǎn)項目，均應該按照“白名單”管理，做到“應進盡進”。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面，按照目前城市融資協(xié)調(diào)機制對“白名單”項目的流程繼續(xù)發(fā)揮作用，繼續(xù)保留，同時房地產(chǎn)項目公司也可以跟銀行一起商量，銀行按照授信標準，對房地產(chǎn)項目進行融資，通過“白名單”機制進行備案，納入“白名單”管理。納入“白名單”以后項目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法權(quán)益。
肖遠企說，第二是進入“白名單”的項目，商業(yè)銀行要做到“應貸盡貸”。我們已經(jīng)指導各家銀行在現(xiàn)有工作專班機制基礎(chǔ)上，進一步加大力度，逐項目落實貸款投放進度，適度下放審批權(quán)限，提高審批和放款效率，按照項目建設(shè)進度，及時發(fā)放貸款。各城市協(xié)調(diào)機制也要積極協(xié)調(diào)相關(guān)各方，加大問題項目的修復力度，落實貸款發(fā)放條件，配合金融機構(gòu)做好貸款的審核和發(fā)放。原則上，如果有關(guān)條件和要求沒有發(fā)生變化，對于進入“白名單”的項目，銀行就應做到“應貸盡貸”。
第三是優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。目前大家都知道，商業(yè)銀行是按照項目建設(shè)進度分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業(yè)。今后，商業(yè)銀行可以在與房地產(chǎn)項目公司協(xié)調(diào)一致的前提之下，根據(jù)房地產(chǎn)項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項目公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實際用款申請，從監(jiān)管賬戶受托支付到用款對象，把資金撥付的時間提前，只要授信審批通過后，就可以把全部貸款發(fā)放到房地產(chǎn)項目公司的資金監(jiān)管賬戶。這樣做的好處就是貸款資金可以快速及早發(fā)放到房地產(chǎn)“白名單”項目公司的賬戶上，可以提早把錢支付給上下游企業(yè)，比如水泥、鋼材這些上游企業(yè)，還有施工建筑企業(yè)等，這樣就能夠確保房地產(chǎn)項目、住房項目能夠及早甚至提前開工建設(shè)。同時，因為這些貸款資金是進入了房地產(chǎn)項目公司的項目資金監(jiān)管賬戶，專款專用，封閉管理，就不會被項目公司挪用，貸款資金就是用來建這個項目和它的配套設(shè)施的，將全部用于項目建成交付，這樣有利于保障購房人的合法權(quán)益。
肖遠企提到，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。為做好房地產(chǎn)項目融資，保障房屋建成交付，還會進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。
（大眾新聞·經(jīng)濟導報記者 孫羅南）
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