12月17日，河北省張家口市印發(fā)通知，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。12月12日，湖南省衡陽(yáng)市發(fā)布通知，自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
一周之內(nèi)，兩個(gè)城市發(fā)布“取消公攤”的文件，“取消公攤”迅速?zèng)_上熱搜。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)真的是取消公攤面積了嗎，取消公攤對(duì)購(gòu)房者有何影響？對(duì)此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。
市民期盼按“套內(nèi)”交易
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了上述兩個(gè)城市外，廣東肇慶和湖南湘潭等地此前也提出過(guò)新房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。
今年4月份，肇慶市發(fā)布通知，從今年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。今年9月份，湖南湘潭也宣布，鼓勵(lì)開發(fā)商按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但并未強(qiáng)制執(zhí)行。湘潭的做法更像是一種“試水”，給購(gòu)房者和開發(fā)商一些適應(yīng)的時(shí)間。
此外，包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市雖然未明確取消公攤，但也通過(guò)放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)空間面積計(jì)算規(guī)則等方式提高實(shí)際得房率。
“如果真能按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，我舉雙手贊成。”濟(jì)南市民王平州表示，“我家130平方米的房子聽著挺大，但實(shí)際套內(nèi)面積還不到100平方米，縮水太多了，而且也不知道這‘公攤面積’都攤到哪里了。”
公攤面積過(guò)大導(dǎo)致得房率過(guò)低，一直是購(gòu)房者頭痛的問(wèn)題。此前，有多家媒體報(bào)道過(guò)公攤面積過(guò)大的新聞，“110平方米的房子到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……”
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，消費(fèi)者購(gòu)買的房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積。現(xiàn)行房屋測(cè)量規(guī)范中，套內(nèi)建筑面積與公攤面積之和構(gòu)成一套商品房的建筑面積，樓梯、過(guò)道、電梯間、物業(yè)管理用房等都算是公攤面積。
“如果按套內(nèi)面積買房，再也不會(huì)被開發(fā)商用公攤面積來(lái)‘忽悠’了。”濟(jì)南市民石光亞表示，“要是按套內(nèi)面積售房的話，購(gòu)房者買的就是自己家門內(nèi)的面積，開發(fā)商無(wú)法再在公攤面積上做手腳。”
易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，取消公攤是件惠民的大事，“以往在公攤制度中產(chǎn)生了很多‘貓膩’，最典型的就是得房率不高，所購(gòu)非所得。取消公攤非常務(wù)實(shí)，實(shí)實(shí)在在回應(yīng)了群眾關(guān)切，是保障購(gòu)房權(quán)益的重要的措施。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，取消公攤折射出房地產(chǎn)的發(fā)展新模式，“各地應(yīng)結(jié)合其他內(nèi)容綜合推進(jìn)，包括持續(xù)發(fā)力房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，更好提升購(gòu)房幸福感，真正促進(jìn)購(gòu)房方面的品質(zhì)提升。”
公攤的“價(jià)格”或?qū)⒉⑷敕績(jī)r(jià)
公攤面積到底應(yīng)該有多大？對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)人士王建華告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前公攤面積暫時(shí)沒(méi)有上限規(guī)定，而且公攤面積的大小與戶型設(shè)計(jì)以及整棟樓的設(shè)計(jì)都有關(guān)系。“同樣一棟住宅，2梯4戶和3梯4戶的公攤就不一樣；如果定義為豪宅，大廳、過(guò)道等肯定會(huì)很大，公攤面積也會(huì)比普通住宅高。”
“目前來(lái)看，公攤系數(shù)在15%—30%都正常，過(guò)低的公攤系數(shù)會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，如樓道、大堂等公共面積縮水。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，部分城市在實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，購(gòu)房者簽約面積即為實(shí)際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實(shí)保障了購(gòu)房者權(quán)益，真正做到“所購(gòu)即所得”。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，雖然濟(jì)南尚未實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，但在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上，都會(huì)明確標(biāo)注“房屋建筑面積”“專用建筑面積”（套內(nèi)面積）和“分?jǐn)偨ㄖ娣e”的詳細(xì)數(shù)字。
“除了不動(dòng)產(chǎn)證上會(huì)標(biāo)注外，購(gòu)房合同都要求標(biāo)注清楚所購(gòu)房屋的套內(nèi)面積、公攤面積、建筑面積的具體數(shù)字。”馮澤瑞表示。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，2021年山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，自2021年6月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機(jī)構(gòu)在與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)按照《山東省商品房銷售條例》有關(guān)規(guī)定，將房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e在合同中予以明確。
此外，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少人認(rèn)為取消“公攤”會(huì)得到價(jià)格上的實(shí)惠，但實(shí)際情況并非如此。“開發(fā)商的成本是既定的，無(wú)論商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還是按建筑面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房整體成本的影響可能沒(méi)有想象中大。”王建華解釋稱，取消公攤僅僅是取消了公攤面積的計(jì)算模式，將公攤的“價(jià)格”并入到現(xiàn)在的房?jī)r(jià)之中。因此，商品房的“銷售價(jià)”非但不會(huì)降，反而可能會(huì)因此提高。
馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“不管是按套內(nèi)面積賣還是按建筑面積賣，房產(chǎn)的總價(jià)不變。按套內(nèi)面積賣，賬面單價(jià)會(huì)上漲，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)上漲會(huì)有助推作用。”
“無(wú)論采用哪種計(jì)算方法，開發(fā)商是不會(huì)去扛公攤成本的，最終都要由購(gòu)房者埋單。”王建華分析。
在王建華看來(lái)，取消公攤面積計(jì)價(jià)模式的改革不僅是為了單純促進(jìn)商品房銷售，更是服務(wù)于多項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)。這一改革有助于提高購(gòu)房者的權(quán)益保障，讓購(gòu)房者能更清晰地了解自己的購(gòu)房成本。同時(shí)，也有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，提升購(gòu)房者的信心和積極性。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示：“取消公攤面積符合購(gòu)房者的利益訴求，有助于購(gòu)房需求的釋放以及高品質(zhì)住房的打造，也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量階段后行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。”
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇）
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