經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(下稱《通知》)，放開(kāi)120平方米以上的戶型限購(gòu)，支持“租一買一”“賣一買一”。
隨后，1月30日，蘇州宣布調(diào)整樓市限購(gòu)政策，買房不再限制套數(shù);上海也官宣自1月31日起，支持非本市戶籍單身人士購(gòu)房。
4天3地調(diào)整限購(gòu)政策的背后是1月26日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，會(huì)上明確表示，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)預(yù)計(jì)有更多城市根據(jù)自己的特點(diǎn)調(diào)整限購(gòu)政策。
多城限購(gòu)政策適當(dāng)調(diào)整
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，廣州優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。居民家庭和個(gè)人(不區(qū)分是否為本市戶籍)，新購(gòu)買建筑面積120平方米以上(不含120平方米，下同)住房(包括新建住房和二手住房)，不納入限購(gòu)范圍;名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計(jì)入名下已擁有住房套數(shù)核算，同時(shí)支持“租一買一”。居民家庭和個(gè)人，將名下住房用作租賃住房并按照相關(guān)規(guī)定取得房屋租賃登記備案證明，購(gòu)買住房時(shí)相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。
1月30日，蘇州調(diào)整商品房限購(gòu)政策，蘇州主城六區(qū)與昆山、張家港、常熟、太倉(cāng)紛紛全面放開(kāi)限購(gòu)政策，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制購(gòu)買套數(shù)。
不過(guò)，需要注意的是，目前蘇州市區(qū)新建商品住房辦產(chǎn)權(quán)證后限售兩年的政策尚未取消，也就是說(shuō)，在房產(chǎn)取得不動(dòng)產(chǎn)證起2年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓。
1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購(gòu)1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，已有呼和浩特、東莞等50多個(gè)城市調(diào)整和優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，涉及住房公積金、房貸利率、調(diào)整限購(gòu)、契稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。一系列政策對(duì)進(jìn)一步提升樓市信心有積極意義。
“近期各地調(diào)整住房限購(gòu)政策，是房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池說(shuō)，“房地產(chǎn)調(diào)控就是要根據(jù)不同時(shí)期的房地產(chǎn)供求關(guān)系，出臺(tái)相應(yīng)政策措施，起到平衡供求關(guān)系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的作用。在樓市較熱、房?jī)r(jià)高企階段，限購(gòu)政策的出臺(tái)在一定程度上抑制了投資需求;在樓市遇冷時(shí)，取消或放松限購(gòu)有利于促進(jìn)剛需和改善性需求釋放，可以起到提振樓市的作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，需要進(jìn)一步釋放需求端潛力。各地因城施策調(diào)整限購(gòu)政策，正是響應(yīng)樓市最新變化的舉措，旨在提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)樓市回暖。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，短期市場(chǎng)關(guān)注度會(huì)有所提升，政策效應(yīng)會(huì)在春節(jié)期間積蓄，可能在節(jié)后釋放，“小陽(yáng)春”行情值得期待。一旦2月至3月的交易數(shù)據(jù)明顯反彈，購(gòu)房熱情將進(jìn)一步升溫，為上半年樓市穩(wěn)中向好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
未來(lái)或有更多城市跟進(jìn)
4天3地調(diào)整限購(gòu)政策的背景是，1月26日住建部提出，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
“住建部的表態(tài)意味著要將調(diào)控的權(quán)利給地方，夯實(shí)地方主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等，提高政策響應(yīng)速度，更好地維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。不管是廣州1月27日的新政，還是蘇州、上海的新政，都是在這種背景下產(chǎn)生的。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司的總經(jīng)理袁杰在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。在他看來(lái)，住建部強(qiáng)調(diào)“因城施策”后，廣州、上海等城市及時(shí)調(diào)整限購(gòu)措施，有利于進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求，穩(wěn)定預(yù)期、提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在袁杰看來(lái)，其他城市應(yīng)該也會(huì)跟進(jìn)，下一步或?qū)⑾仁鞘湛s限購(gòu)的范圍，比如外圍區(qū)域取消限購(gòu)之后，才會(huì)考慮中心區(qū)怎么調(diào)整限購(gòu)政策。
而對(duì)于濟(jì)南和青島來(lái)說(shuō)，是否還會(huì)出臺(tái)新的政策？
畢竟2023年9月11日，濟(jì)南和青島同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：全域取消購(gòu)房限制。同時(shí)，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后即可上市交易。
對(duì)此，袁杰給出了肯定的答案：會(huì)。未來(lái)的政策會(huì)在稅費(fèi)以及首付比例和利率等方面進(jìn)行調(diào)整。
在他看來(lái)，在國(guó)新辦1月25日舉行的金融服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企回應(yīng)房地產(chǎn)政策等方面的市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)表示，支持各地政府和住建部門(mén)因城施策，進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個(gè)人住房貸款政策，指導(dǎo)、督促銀行更好服務(wù)廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。
而在濟(jì)南一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人初鑫看來(lái)，適當(dāng)降低二手房交易的稅費(fèi)將會(huì)是個(gè)重磅政策。
在初鑫看來(lái)，雖然去年9月份出臺(tái)了寬松政策，但仍然需要承擔(dān)高額稅費(fèi)，這也在一定程度上增加了購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。
結(jié)合財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》(下稱《公告》)，也會(huì)在一定程度上降低改善型購(gòu)房者的成本支出。“換房可以享受‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，還可以享受退稅政策,這有助于持續(xù)釋放改善型需求,也有助于盤(pán)活二手房市場(chǎng),真正促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)發(fā)展。”初鑫分析。
而就在1月18日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王玉志表示，2024年山東將積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，探索發(fā)放房票及住房消費(fèi)券等方式降低購(gòu)房成本，有力有序推行現(xiàn)房銷售。
其中包括，因城施策用好政策工具箱，探索發(fā)放房票及住房消費(fèi)券、減免稅費(fèi)等方式降低購(gòu)房成本、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。以片區(qū)更新優(yōu)化住房開(kāi)發(fā)供給，滿足多樣化改善性住房需求。優(yōu)化二手房交易流程，推動(dòng)賣舊買新、“帶押過(guò)戶”，落實(shí)差別化公積金信貸政策，優(yōu)惠政策集中向首套購(gòu)房、多子女家庭傾斜。
