經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
隨著房貸利率下限取消，首套房和二套房貸款利率也多數(shù)進(jìn)入“3時(shí)代”，而此前購(gòu)房客戶的存量房貸利率仍維持在4%左右。相比于新發(fā)放房貸的利率，二者之間的差距拉大，不少購(gòu)房者將“提前還貸”提上了日程。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者從多家銀行獲悉，目前提前還貸的客戶較多，辦理提前還房貸業(yè)務(wù)需要提前預(yù)約。
與此同時(shí)，“轉(zhuǎn)貸”的灰色生意卷土重來(lái)，部分貸款中介號(hào)稱通過(guò)“轉(zhuǎn)貸”的方式可以為客戶節(jié)省幾萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元的房貸利息，不少此前房貸利率相對(duì)較高的購(gòu)房者被低利率所“打動(dòng)”。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中介口中的“轉(zhuǎn)貸”就是通過(guò)申請(qǐng)消費(fèi)貸或者經(jīng)營(yíng)貸來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房貸的提前償付，以此達(dá)到節(jié)省利息的目的。
不過(guò)，受訪的多位業(yè)內(nèi)人士提醒，“轉(zhuǎn)貸”操作本身就存在法律風(fēng)險(xiǎn)；另外，通過(guò)貸款中介轉(zhuǎn)貸，不僅需要購(gòu)房者支付高額的過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，而且還存在被封額度、提前償還等風(fēng)險(xiǎn)。
提前還貸要排隊(duì)
“沒(méi)想到，現(xiàn)在房貸提前還款得進(jìn)行線下申請(qǐng)，還要排隊(duì)。”近日，濟(jì)南市民張春霞對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道，“我的客戶經(jīng)理告訴我，就算現(xiàn)在排上隊(duì)也要等到8月中下旬才能辦理提前還貸的手續(xù)，要知道我在6月初就提出了申請(qǐng)。”
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，2020年，張春霞在濟(jì)南東部片區(qū)購(gòu)買了一套房子，除去公積金貸款，還有110萬(wàn)元的商貸。“月供之外還有結(jié)余，起初我大部分都用來(lái)購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，回報(bào)率還是可以的。”
今年5月份，她的一款理財(cái)產(chǎn)品被清盤，再加上近一段時(shí)間理財(cái)市場(chǎng)不明朗，張春霞有了提前還貸的想法。
張春霞和以前一樣在手機(jī)App上進(jìn)行預(yù)約，結(jié)果發(fā)現(xiàn)原本開放的線上預(yù)約通道約不上了。“問(wèn)了貸款經(jīng)理才知道，只能在線下先登記，但是也要等兩三個(gè)月，具體時(shí)間他表示也說(shuō)不好。”
同樣的情況也出現(xiàn)在市民王宇軒身上。
“我連著搶了好幾天，都沒(méi)有搶到名額。”王宇軒告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，在手機(jī)銀行App上最近根本搶不到號(hào)，已經(jīng)排到了7月22號(hào)了，之前的都約完了。
王宇軒又聯(lián)系了客戶經(jīng)理，對(duì)方表示：“最近沒(méi)額度了，有額度放出會(huì)通知。”
濟(jì)南一家國(guó)有銀行的客戶經(jīng)理劉穎告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，最近一段時(shí)間，提前還貸的人多了起來(lái)，主要集中于“存量老客戶”和“存量二套房貸客戶”。“這些客戶因?yàn)楫?dāng)初簽訂的貸款利率相對(duì)較高，隨著市場(chǎng)利率的多次下調(diào)，他們愈發(fā)感到原有貸款的成本壓力，因此有了提前還貸的念頭。”
正如劉穎所說(shuō)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到，張春霞和王宇軒之所以要提前還貸，主要是因?yàn)樵械姆抠J利率太高了。張春霞的房貸利率是LPR+35BP，王宇軒的房貸利率是LPR+30BP，即使按照去年年底的LPR（5年期以上為4.2%）調(diào)整后，張春霞的房貸利率在4.55%，王宇軒的房貸利率則是4.5%。而現(xiàn)在濟(jì)南的首套房貸利率為L(zhǎng)PR-50BP，也就是3.45%。如此計(jì)算，兩人原來(lái)的房貸利率與現(xiàn)在的首套房貸利率都達(dá)到了1%以上的息差。
“雖然提前還房貸一般來(lái)說(shuō)能節(jié)省利息成本，但要也看貸款人的情況而定，有些人提前還貸并不能減少利息的支出。”劉穎解釋說(shuō)，“如本身貸款利率低，特別是早期利率打7折的客戶或者公積金貸款的客戶，其實(shí)沒(méi)必要提前還款；使用等額本息且已進(jìn)入還款階段中期的客戶以及使用等額本金且還款期已過(guò)三分之一的客戶，提前還款并沒(méi)有那么劃算。”
“轉(zhuǎn)貸”風(fēng)險(xiǎn)不小
正因?yàn)榇媪糠抠J的利率和新房貸的利率存在一定的差距，因此“轉(zhuǎn)貸”的灰色生意卷土重來(lái)。部分貸款中介號(hào)稱通過(guò)“轉(zhuǎn)貸”的方式可以為客戶節(jié)省幾萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元的房貸利息。不少此前房貸利率相對(duì)較高的購(gòu)房者被低利率所“打動(dòng)”，濟(jì)南市民張?zhí)斐叹褪瞧渲兄弧?/P>
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，張?zhí)斐态F(xiàn)有的房子是幾年前以較高利率購(gòu)買的，雖然經(jīng)歷了多輪調(diào)整，房貸利率降至了4.45%，但與如今新發(fā)房貸相比，仍高出100個(gè)BP。
張?zhí)斐谈嬖V經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他接到了自稱是銀行個(gè)貸中心工作人員的電話，對(duì)方說(shuō)可以為他辦理“轉(zhuǎn)貸”。“一聽就不是銀行的工作人員，明顯就是貸款中介。”
盡管明知道是貸款中介，張?zhí)斐倘杂行┬膭?dòng)。
張?zhí)斐探o經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者算了一筆賬：按照貸款100萬(wàn)元、期限30年、等額本息方式計(jì)算，現(xiàn)在每個(gè)月要還5037元左右，而新購(gòu)房者每個(gè)月只要還4462元左右。“更何況中介表示‘轉(zhuǎn)貸’后的利率會(huì)在3%以下，利息更低。”
根據(jù)張?zhí)斐毯唾J款中介十幾分鐘的電話錄音得知，所謂“轉(zhuǎn)貸降息”實(shí)際上是以公司當(dāng)名頭、將地產(chǎn)抵押給銀行的一種“抵押經(jīng)營(yíng)貸”，該中介甚至表示可以“包辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照”。
中介公司先是引導(dǎo)客戶借“過(guò)橋資金”結(jié)清房貸，再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，向銀行借出“經(jīng)營(yíng)貸”。中介公司還會(huì)幫助客戶辦理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并協(xié)助客戶利用營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房產(chǎn)證明向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款。在此過(guò)程中，他們將收取一定的手續(xù)費(fèi)，再疊加“過(guò)橋資金”的使用成本，全套下來(lái)，大概需要2萬(wàn)元到3萬(wàn)元不等的費(fèi)用。
還有一種方式就是幫助貸款人申請(qǐng)消費(fèi)貸，由中介公司牽頭將客戶資料提交至各大銀行，消費(fèi)貸額度發(fā)放后就可以償還部分房貸。同時(shí)，該中介表示可以使用銀行優(yōu)惠券申請(qǐng)到更低利率的產(chǎn)品。
不過(guò)，對(duì)于通過(guò)上述“轉(zhuǎn)貸”方式降低利息，劉穎表示堅(jiān)決反對(duì)。
“不管將房貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)貸還是消費(fèi)貸，都有很大的風(fēng)險(xiǎn)。”劉穎解釋道，“銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪作他用。也就是說(shuō)經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)貸只能用于家庭消費(fèi)。上述資金一旦進(jìn)入股市或者用于買房或者還貸，如果被銀行發(fā)現(xiàn)，銀行有權(quán)提前收回上述貸款，甚至?xí)芽蛻衾牒诿麊危餍乓矔?huì)受到嚴(yán)重影響。”
正如劉穎所說(shuō)，在消費(fèi)貸騰挪還房貸的違規(guī)操作之下，確實(shí)有一些人吃到了“苦果”。在社交媒體上，有購(gòu)房者表示：“申請(qǐng)不到一個(gè)月被銀行發(fā)現(xiàn)資金用途不規(guī)范，要求提前還貸”；也有購(gòu)房者稱：“被銀行發(fā)現(xiàn)要求收回貸款，但已經(jīng)用這部分資金償還了房貸，若無(wú)法還貸將被銀行追究法律責(zé)任。”
