經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
當(dāng)前，濟(jì)南的寫字樓市場可以用冰火兩重天來形容。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南東部CBD(中央商務(wù)區(qū))的寫字間單價(jià)高達(dá)6元—7元/平方米/天，仍一間難求。而部分老城區(qū)的寫字樓，尤其是老舊寫字樓，單價(jià)低至每平方米每天幾毛錢，卻難以出租，出現(xiàn)了較高的空置率。
老舊寫字樓該何去何從?接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然老舊寫字樓可以升級改造，但仍要看改造升級后租金能否大幅提升。“如果無法大幅提升租金水平，不如改造成經(jīng)濟(jì)型酒店或者長租公寓一類的租賃住房，畢竟這是有政策支持的。”長期關(guān)注濟(jì)南寫字樓市場的楊朝星表示。
東部寫字樓一間難求
“公司已遷到濟(jì)南CBD片區(qū)，敬請光臨。”日前，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者收到了一家公司負(fù)責(zé)人劉杰的微信。此前，劉杰的公司在濟(jì)南北園大街附近辦公。
劉杰告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，之所以搬到現(xiàn)在的寫字樓并不是因?yàn)閮r(jià)格。“現(xiàn)在的房租比之前高了不少，和以前相比，僅租金和物業(yè)費(fèi)每個(gè)月公司就要多支出近1萬元，但我覺得比較值。以前的辦公地點(diǎn)設(shè)施老舊，供暖和制冷設(shè)施也都不太好，大堂、停車場和周邊環(huán)境較差。”劉杰解釋說。
實(shí)際上，劉杰一開始想把辦公地點(diǎn)遷至綠地中央公館，“沒想到租金高還搶手，已經(jīng)沒有空余的位置，只能在周邊找。”
作為一家房地產(chǎn)策劃公司負(fù)責(zé)人的楊朝星深耕商業(yè)項(xiàng)目多年，對濟(jì)南的寫字樓市場頗有了解。在他看來，近幾年濟(jì)南東部片區(qū)迅速崛起，寫字樓市場表現(xiàn)不錯(cuò)。尤其是CBD、漢峪金谷以及奧體等片區(qū)的寫字樓盡管售價(jià)高，但租金和出租率都比較好。
“濟(jì)南東部的寫字樓吸引了部分知名企業(yè)，并產(chǎn)生了‘虹吸效應(yīng)’，引得更多業(yè)主入駐。”楊朝星表示，東部大部分寫字樓“整層或者整棟出售”已形成規(guī)律，部分高端寫字樓群甚至成為世界500強(qiáng)企業(yè)的“俱樂部”，“雖然租金比較高，但入駐率同樣也很高。”
東部寫字間房租有多高?楊朝星告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，CBD片區(qū)的寫字間租金水平多在6元—7元/平方米/天。
在CBD片區(qū)，一寫字樓的運(yùn)營經(jīng)理韓娜娜告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他們的寫字樓入駐率比較高。“前不久有家公司要搬遷，我們剛把寫字間要出租的信息掛出去不到2天，就有家新公司要求入駐，可以說是無縫銜接。”
韓娜娜告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，除了提供正常的物業(yè)服務(wù)外，他們還提供了增值服務(wù)。“如通過聯(lián)誼會(huì)的形式，為入駐的企業(yè)和周邊寫字樓的上下游相關(guān)企業(yè)組織聯(lián)誼，增加人脈。因?yàn)槟贻p人比較多，還會(huì)不定時(shí)舉行相親聯(lián)誼會(huì)。”
老寫字樓價(jià)低卻無人租
與新寫字樓火熱的情況不同的是，在老城區(qū)的部分寫字樓，尤其是老舊的寫字樓空置率比較高。
“以前辦公的寫字樓很多房間都空出來了，價(jià)格也很親民，每平方米每天才幾毛錢。就算這樣，有些企業(yè)來考察后還是沒有定下來。”劉杰解釋說，“主要是設(shè)施老舊，供暖和制冷設(shè)施都不太好，配套服務(wù)落后，形象也不好。”
正如劉杰所言，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者此前去劉杰公司所在地采訪時(shí)感受也不太好。其公司所在的樓層，樓道光線比較暗，而且ABCD四個(gè)區(qū)域的劃分不明顯，也沒有指示牌，繞來繞去不好找。就在經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者繞來繞去也找不到劉杰的辦公室時(shí)，一位同樣也繞迷糊了的市民向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者打聽某個(gè)公司的位置。該市民向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者吐槽：“沒來過的人很容易繞迷糊了。”最終，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者和該市民不得不打電話溝通才找到地方。
8月1日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者再次來到該寫字樓看到，原先某教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)租用辦公室、教室等所在的樓層已人去樓空。
仍在此辦公的一家企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，該寫字樓的設(shè)施和配套服務(wù)已然落后。以電梯為例，雖然入駐率不高卻明顯不夠用。“以前中午下班時(shí)基本上要等15分鐘，現(xiàn)在教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等租戶搬走了，差不多等七八分鐘就行。”另外，由于該寫字樓建設(shè)時(shí)間較早，停車位一直比較緊張。“這個(gè)樓開發(fā)得比較早，僅有的地上車位不能滿足停車需求，很多時(shí)候不得不在周邊找停車位。”該負(fù)責(zé)人表示。
雖然配套設(shè)施等不盡如人意，但該負(fù)責(zé)人表示其勝在租金便宜。“房租加物業(yè)費(fèi)每個(gè)月才一兩千塊錢，在一些高端的寫字樓，同平方數(shù)的寫字間怎么也得小萬元。”
同樣的情況也出現(xiàn)在泉城路商圈附近的寫字樓。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，其中一家寫字樓的出租均價(jià)為17.95元/平方米/月。在西門橋附近的一家寫字樓的出租均價(jià)為27.47元/平方米/月。而距離泉城廣場不遠(yuǎn)的一家寫字樓租金水平更低，均價(jià)在0.5元/平方米/天。
楊朝星表示，數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在不少老舊寫字樓的空置率在40%左右。“設(shè)施陳舊，很多樓層只有一半的房間在使用。如果繼續(xù)這樣運(yùn)作下去，空置率只會(huì)越來越高。”
老樓如何煥發(fā)新生
“我們也想對寫字樓進(jìn)行改造，只是有些硬件設(shè)施無法改造，而且成本太高。作為運(yùn)營方，我們承擔(dān)不起。”劉杰此前所在寫字樓的運(yùn)營方負(fù)責(zé)人任獻(xiàn)禮對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
任獻(xiàn)禮告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，單從硬件上看，他們運(yùn)營的寫字樓和近幾年新入市的項(xiàng)目完全不處于一個(gè)量級。“我們測算過，包括電梯、消防設(shè)施、中央空調(diào)以及網(wǎng)絡(luò)硬件設(shè)施等升級改造的成本大概需要1000萬元。”
在楊朝星看來，老舊寫字樓是否需要改造，要弄清楚項(xiàng)目所處區(qū)域租金“天花板”是多少，基于當(dāng)前經(jīng)營的租金水平，項(xiàng)目改造后上升空間大不大。“最好的結(jié)果是在可承受的周期內(nèi)獲得理想的投資回報(bào)率，例如改造后租金能翻倍上升。就怕寫字樓翻新之后才發(fā)現(xiàn)租金增長空間有限，如果租金成本不能大幅提升，反而因?yàn)榉峦度氩坏貌惶嵘饨鹚蕉チ藘r(jià)格優(yōu)勢，就得不償失了。”
難道老舊寫字樓就不能煥發(fā)“第二春”嗎?楊朝星認(rèn)為可以，比如改變用途，“在無法對硬件設(shè)施進(jìn)行大面積改造的前提下，其實(shí)可以將寫字樓改造成經(jīng)濟(jì)型酒店或者租賃住房。畢竟從現(xiàn)在的情況看，租賃住房在市場上還是挺吃香的，而且用水、用電、用氣執(zhí)行民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，最重要的是還有政策支持。”
楊朝星告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，2019年前后濟(jì)南不少寫字樓整體改為長租公寓，雖然投入相對比較多，但入駐率均在80%以上，投資回報(bào)率超過了寫字樓。
其實(shí)，早在2018年濟(jì)南市印發(fā)的《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》就明確提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立子公司開展住房租賃業(yè)務(wù)，以提供中小戶型、中低價(jià)位住房租賃服務(wù)為主，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展格局。同時(shí)，還鼓勵(lì)住房租賃國有企業(yè)和社會(huì)組織將閑置和低效利用的工業(yè)廠房、商業(yè)用房、寫字樓等，在符合消防、結(jié)構(gòu)等相關(guān)安全規(guī)定的前提下，按規(guī)定程序?qū)徟蟾慕樽赓U住房。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執(zhí)行民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
“從現(xiàn)實(shí)情況看，老舊寫字樓煥發(fā)‘第二春’是可以的，就看運(yùn)營方的運(yùn)營理念了。”楊朝星表示。
