存量房貸利率批量調(diào)整迎來最新進(jìn)展。
9月29日晚，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制，推動降低存量房貸利率。
同日，市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布倡議稱，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP,且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
降至不低于LPR-30BP
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）明確，10月31日前將LPR加點幅度高于-30基點的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至-30基點。調(diào)整后，存量房貸利率將降至3.55%，略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。需要注意的是，對于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點幅度需不低于當(dāng)前加點下限。
此外，《倡議》提出，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
隨后，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行和中國郵政儲蓄銀行六大行齊發(fā)公告，10月31日之前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。
工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為銀行自律機(jī)制主任委員，工商銀行將帶頭執(zhí)行好、落實好人民銀行公告及自律機(jī)制倡議要求，切實維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，高效完成存量房貸利率調(diào)整工作。
農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，下調(diào)存量房貸利率能夠降低居民融資成本，有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費和投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。農(nóng)業(yè)銀行將嚴(yán)格落實中國人民銀行相關(guān)公告，積極響應(yīng)定價自律機(jī)制倡議，正在緊鑼密鼓開展調(diào)整存量房貸利率的相關(guān)準(zhǔn)備工作。
能省多少錢
據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，截至今年7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。此次調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預(yù)計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。
那么對存量房貸客戶來說，此次房貸利率下調(diào)能省多少錢？
對此，濟(jì)南一家商業(yè)銀行的個貸部經(jīng)理馮以軒表示，省錢是肯定的。“對于大多數(shù)借款人來說，房貸利率將由現(xiàn)在的4.2%調(diào)降至3.55%。按照30年100萬元等額本息計算，月還款額將由現(xiàn)在的4890.17元降至4518.40元，30年節(jié)省利息近14萬元。”
“如果此前的房貸利率在4.5%，此次調(diào)整后，其房貸利率下調(diào)了近1個百分點，省得更多。”馮以軒解釋道，“同樣按照30年100萬元等額本息計算，月還款額將由現(xiàn)在的5066.85元降至4518.40元，30年節(jié)省利息近20萬元。”
而對于固定利率存量房貸，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點形式，再將加點幅度調(diào)整為不低于-30BP。例如，利率為4.1%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4.1%=LPR+25BP，再將25BP調(diào)整為不低于-30BP。
此外，需要注意的是，近期央行政策利率下調(diào)0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。
除了省錢外，對存量房貸的另外一個利好是可以重新商定定價周期。
對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
對于存量房貸，在10月的批量調(diào)整階段，若一對一協(xié)商重定價周期，將嚴(yán)重影響批量調(diào)整進(jìn)度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業(yè)銀行應(yīng)優(yōu)先調(diào)整存量房貸利率的加點幅度，暫不調(diào)整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。
“在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。”馮以軒分析道。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者 劉勇）
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