2025年1月1日是眾多房貸借款人期待的一天。對于部分商業(yè)住房貸款借款人，如果把房貸利率的重定價日選在了1月1日，會迎來房貸利率的大幅下調。
隨著存量房貸利率的下調，不少借款人放緩了“提前還貸”的步伐，將原本想提前還貸的資金用于投資，以獲取更大收益。
此外，也有借款人與銀行協(xié)商調整利率重定價周期。
房貸利率降至3.3%
“這剛上班兩天就接了無數個電話，全是咨詢是否需要到銀行辦理存量房貸利率下調的事情。再說一遍，不用來銀行，系統(tǒng)自動就下調了。”1月3日，濟南一家國有銀行的個貸部經理李益民在接受經濟導報記者采訪時表示。
李益民告訴經濟導報記者，2024年，5年期以上LPR進行了三次下調：當年2月份下調了25個基點，7月份又下調了10個基點，10月份再次下調了25個基點，年內共下調了60個基點，低至3.6%。但由于大量的借款人重定價日選在了1月1日，因此只能等2025年1月1日才能享受到調整后的房貸利率。實際上，2024年10月份存量房貸利率出現(xiàn)過一次調整，滿足條件的房貸利率下調至LPR-30個基點。“也就是說，不少借款人的房貸利率在今年元旦當日，就可以享受到3.3%的房貸利率了。”
“我的房貸利率自動調整了，我查看App后發(fā)現(xiàn)已經是3.3%。”濟南市民黃芳說。
“和去年年初相比，我的房貸利率下調了0.9%；和2020年剛買房時5.1%的房貸利率相比，下降了1.8%。”黃芳告訴經濟導報記者，2024年年初時她的房貸利率為4.2%，去年10月份房貸利率統(tǒng)一下調時降為了3.9%，現(xiàn)在已經降到了3.3%。
黃芳給經濟導報記者算了一筆賬：當初她貸款160萬元，按等額本息方式還款，剛買房時，每個月需要還款8687元；2024年年初時，每個月需要還款7824元；今年1月份，要還款的金額是7007元。“這樣算下來，每個月能省下不少錢。”
實際上，除了商業(yè)貸款利率調整外，公積金貸款利率也進行了調整。
2024年5月17日，中國人民銀行發(fā)布《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，宣布下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。根據規(guī)定，在此之前已經發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，將自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率。1月1日住房公積金貸款利率調整為：首套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.775%，5年以上貸款利率為3.325%。
以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式月供將由4270.16元降至4135.57元，總利息支出將減少4.85萬元。
提前還貸“退潮”
經濟導報記者注意到，隨著存量房貸利率的下調，不少購房者放緩了“提前還貸”的步伐。
李益民告訴經濟導報記者，去年10月份以后，提前還貸的情況有所好轉，特別是存量房貸利率確定下調后，每月提前還貸的金額進一步減少。“去年10月底以來，個人住房按揭貸款提前還貸每周申請量較年內最高峰下降了大約六七成，從每天處理七八十單到現(xiàn)在一天也就十幾單。”
國泰君安發(fā)布的統(tǒng)計報告也顯示，自去年10月以來，提前償還貸款的比例正在快速減少，當前水平已接近歷史最低點，與2020年的最低點十分接近。光大證券研報也指出，測算顯示，去年10月RMBS條件早償率為11.7%，環(huán)比前一月下降1個百分點，逐步向常態(tài)水平靠攏。
“手上有筆資金，原本想提前還掉一部分房貸，眼看房貸利率在不斷下降，未來可能還會調低，這就沒必要提前還貸了。”濟南市民劉洪成說，“這筆錢可能會用于投資，畢竟去年投資的基金賺了30%多，兩者一比較，還是不提前還貸了，這樣能獲取更大收益。”
在銀行業(yè)分析師張鵬博看來，房貸利率高低對購房者的提前還款意愿有明顯的影響。“在當前較低的房貸利率環(huán)境下，許多購房者更愿意保留貸款、承擔利息，這樣可以將資金用于其他投資或消費活動。”
經濟導報記者在采訪中了解到，除了放棄提前還貸的想法外，不少貸款人還與銀行協(xié)商調整了房貸利率重定價周期。從去年11月起，房貸客戶可自主與銀行協(xié)商調整利率加點、調整利率重定價周期，根據銀行政策，借款人可選3個月、6個月、12個月作為重定價周期。若選擇變更為6個月的重定價周期，每6個月房貸利率就會根據LPR的變動而調整。
“我也調整了我的定價周期，從1年1次調整為1年2次。畢竟有專家說2025年LPR報價還會持續(xù)下降，增加1次重新定價日就能盡快享受LPR下降的福利。”劉洪成表示，“以前每年僅有1次重定價日，LPR報價持續(xù)下行卻只能到第二年才能享受新的利率，這會多支付不少利息。”
不過，需要注意的是，大多數銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。
“從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。”張鵬博建議。
（大眾新聞·經濟導報記者 劉勇）
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