近日，國家發改委發布的《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，對基礎設施REITs發行范圍作了進一步拓展，商業辦公設施、城市更新設施等作為獨立資產類別納入，消費基礎設施資產類別中新增了體育場館、商旅文體健等商業綜合體、四星級及以上酒店。
此項政策調整絕非簡單的資產擴容，而是緊扣城鎮化轉型核心訴求，為城市高質量發展與產業升級提供關鍵金融支撐。究其根本，將城市更新設施納入REITs范疇，本質是金融工具與城市發展階段的精準適配。也標志著我國REITs市場從“增量擴容”向“存量提質”深化轉型，為盤活超20萬億元城市更新資產、推動基建投資良性循環注入強勁動能。
據媒體報道，截至2025年11月，全國累計向證監會推薦REITs項目已達105個，其中83只產品已成功上市，總發行規模突破2070億元，帶動新增投資超過1萬億元。
這樣的規模效應為政策進一步擴圍提供了底氣。此次拓展基礎設施REITs發行范圍，將有利于服務國家重大發展戰略，引導資源向提振消費、產業升級、城市更新等關鍵領域配置。
城市更新項目普遍面臨投資回報周期長、資金需求規模大的現實挑戰，疊加社會資本對長期運營風險的顧慮，導致參與動力不足；與此同時，酒店及商業辦公設施受消費升級與產業結構調整影響，面臨供需錯配壓力，資產價值面臨重估困境。通過REITs機制將存量資產證券化，可有效破解流動性瓶頸，將沉淀資產轉化為可流通的金融產品，釋放存量資產的經濟乘數效應，為城市更新注入市場化動能。
從行業視角看，房地產“增量開發”向“存量運營”的轉型已成不可逆轉的核心趨勢，這一變革急需與之適配的金融工具支撐。REITs恰能構建“投融管退”（投資—融資—管理—退出）的全周期運作機制，通過資產證券化的方式，推動房企角色從“重資產開發者”向“輕資產運營商”躍遷，為其轉型提供“盤活存量—獲取收益—再投資擴張”的完整商業閉環，實現從“開發銷售”到“運營增值”的模式質變。
通過將存量資產證券化，回收的資金可以投入新的基礎設施建設，形成“投資—退出—再投資”的良性循環。政策明確鼓勵提高項目凈回收資金規模，對凈回收資金占發售基金總額比例較高的項目優先推薦。這種機制設計確保資金“退得出、投得進”。切實將金融活水引向城市更新、產業升級等關鍵賽道，實現“存量煥新”與“增量提質”的同頻共振。
（大眾新聞·經濟導報記者 劉勇）
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