隨著城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)演變，濟(jì)南的奧特萊斯市場(chǎng)一度經(jīng)歷快速擴(kuò)張期。百聯(lián)與首創(chuàng)作為兩個(gè)關(guān)鍵參與者，經(jīng)營(yíng)策略和擴(kuò)展方向不僅體現(xiàn)了各自發(fā)展思路，也折射出奧特萊斯業(yè)態(tài)的發(fā)展動(dòng)向。
目前，百聯(lián)在濟(jì)南運(yùn)營(yíng)兩處奧特萊斯項(xiàng)目——海那城店與高新店，前者于2016年開業(yè)，是濟(jì)南最早的奧特萊斯之一；后者則于2019年投入運(yùn)營(yíng)。
首創(chuàng)在濟(jì)南布局的奧特萊斯項(xiàng)目位于唐冶片區(qū)，2019年1月開業(yè)，與百聯(lián)奧特萊斯高新店直線距離約6公里。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，近日發(fā)布的華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“首創(chuàng)奧萊REIT”）2024年年度報(bào)告顯示，從基金合同生效日2024年8月14日至12月31日，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目租金收入約為4071萬元。
與此同時(shí)，百聯(lián)也在加快對(duì)濟(jì)南門店的改造提升。據(jù)上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司2025年度第一期超短期融資券募集說明書（下稱“百聯(lián)超短融募集說明書”）披露，百聯(lián)在推進(jìn)其濟(jì)南高新店的一期提升及二期開發(fā)計(jì)劃，總投資約2.73億元。
值得注意的是，首創(chuàng)奧萊REIT在年報(bào)中還提到，“根據(jù)市場(chǎng)公開信息，現(xiàn)有競(jìng)品百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)濟(jì)南海那城店有計(jì)劃將臨近空置專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目存量改造為其奧特萊斯二期。”
首創(chuàng)奧萊銷售額蟬聯(lián)濟(jì)南奧萊市場(chǎng)第一
濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯項(xiàng)目位于歷城區(qū)世紀(jì)大道7181號(hào)，由濟(jì)南首鉅置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，是首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產(chǎn)之一。
首創(chuàng)奧萊REIT2024年年報(bào)表示，“濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目是山東省目前體量最大的奧特萊斯項(xiàng)目，自2019年開業(yè)以來，銷售額始終蟬聯(lián)濟(jì)南奧萊市場(chǎng)第一。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱該年報(bào)發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目在2024年8月14日至12月31日實(shí)現(xiàn)租金收入約4071萬元，租金收入包含正鋪?zhàn)饨鹗杖搿}庫租金收入、多經(jīng)點(diǎn)位租金收入等。
截至去年底，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目簽約租戶總數(shù)為229個(gè)，零售租戶面積占比89.18%，非零售租戶面積占比10.82%。
年報(bào)還披露，2024年8月14日至12月31日，該項(xiàng)目前五大租戶的租金貢獻(xiàn)合計(jì)919.82萬元，占比22.59%，其中最高的單一租戶租金收入為235.60萬元，占比5.79%。
在品牌招商方面，該年報(bào)稱，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目在2024年完成了Tommy Hilfiger、HAZZYS、LACOSTE等品牌的入駐；部分商戶進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)租，例如，The North Face店鋪在2024年12月重裝升級(jí)，經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大近一倍，升級(jí)后，當(dāng)月銷售額同比提升73.78%。
與此同時(shí)，在節(jié)假日等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，首創(chuàng)也試圖通過一系列活動(dòng)提升客流和銷售額。
年報(bào)顯示，2024年國(guó)慶節(jié)期間，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊通過推廣媒體精細(xì)化投放，覆蓋周邊20公里客群及淄博、泰安、聊城、濱州等周邊城市，客流量及外地顧客占比均創(chuàng)開業(yè)以來新高。通過租賃臨時(shí)停車場(chǎng)，增加車位約1200個(gè)，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊7天假期累計(jì)接待約2萬輛車次、40萬客流；場(chǎng)內(nèi)48個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)山東省銷冠，19個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)濟(jì)南市銷冠，其間銷售額同比提升22.18%。
濟(jì)南首創(chuàng)奧萊的經(jīng)營(yíng)圍繞品牌升級(jí)、體驗(yàn)創(chuàng)新、區(qū)域輻射等展開。從年報(bào)看，其未來發(fā)展方向包括：引進(jìn)更多行業(yè)頭部品牌，并通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新， 打造“零售+休閑+文娛”的綜合體驗(yàn)空間；通過業(yè)態(tài)的不斷優(yōu)化和品牌的改造升級(jí)提升項(xiàng)目的輻射范圍，吸引更大范圍的跨區(qū)域顧客等。
同城奧萊競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
在濟(jì)南市場(chǎng)，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要來自百聯(lián)奧特萊斯?jié)虾Ｄ浅堑旰透咝碌辍?/SPAN>
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，首創(chuàng)奧萊REIT年報(bào)中提及了同城奧萊項(xiàng)目競(jìng)品，“百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)濟(jì)南海那城店開業(yè)于2016年12月，位于濟(jì)南西北方向，與濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目的部分零售品牌存在一定重合，但兩項(xiàng)目直線距離約30公里，直接競(jìng)爭(zhēng)較小。”
2019年3月開業(yè)的百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)濟(jì)南高新店，位于濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目東側(cè)，與濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目直線距離約6公里。年報(bào)中稱，該項(xiàng)目“開業(yè)時(shí)間略晚于濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，市場(chǎng)占有率較低。濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目所在的濟(jì)南市未來短期預(yù)計(jì)無新增奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)。”
盡管如此，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)仍值得關(guān)注。年報(bào)提到，“根據(jù)市場(chǎng)公開信息，現(xiàn)有競(jìng)品百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)濟(jì)南海那城店有計(jì)劃將臨近空置專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目存量改造為其奧特萊斯二期，其改造進(jìn)度及開業(yè)效果須進(jìn)一步關(guān)注。”
“因百聯(lián)奧特斯萊廣場(chǎng)濟(jì)南海那城店距離濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目直線距離近30公里，結(jié)合濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目在濟(jì)南奧萊市場(chǎng)已有的領(lǐng)先地位，百聯(lián)奧特斯萊廣場(chǎng)濟(jì)南海那城店二期的改造、籌開預(yù)計(jì)對(duì)濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目影響較小。”年報(bào)表示。
年報(bào)還提及，“預(yù)計(jì)2025年中，項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)將新增一家以餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主的購物中心商業(yè)項(xiàng)目，其與濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目差異性明顯。”
其認(rèn)為，短期內(nèi)，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)整體維持相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，預(yù)期可通過加強(qiáng)主動(dòng)管理進(jìn)一步提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
百聯(lián)高新店升級(jí) 總投資估算2.73億元
百聯(lián)目前在濟(jì)南運(yùn)營(yíng)兩處奧特萊斯項(xiàng)目。海那城店于2016年12月24日開業(yè)，位于濟(jì)南槐蔭區(qū)美里湖美里路555號(hào)，建筑面積約5.3萬平方米；高新店則于2019年3月29日投用，面積達(dá)7.9萬平方米，兩處項(xiàng)目均為百聯(lián)自有物業(yè)。
近年來，百聯(lián)也在推進(jìn)濟(jì)南高新店的升級(jí)，該項(xiàng)目坐落于濟(jì)南高新區(qū)孫村春暉路以西、科新路以北、規(guī)劃路以東、科創(chuàng)路以南區(qū)域，用地面積超過16萬平方米。
據(jù)百聯(lián)超短融募集說明書披露，濟(jì)南高新店的“一期提升+二期開發(fā)”總投資估算為2.73億元，目前一期提升已投資0.34億元，二期開發(fā)尚未開始。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱募集說明書注意到，從截至2024年3月末該公司主要在建項(xiàng)目情況看，“濟(jì)南高新一期提升及二期開發(fā)”項(xiàng)目主體為濟(jì)南百聯(lián)商業(yè)管理有限公司，項(xiàng)目計(jì)劃投資2.73億元，其中自有資本金為1.2億元，已投資0.34億元。一期提升工程在2024年6月完工，二期尚未開工。其披露的三年投資計(jì)劃顯示， 2024年4月至12月投資0.17億元；2025年投資0.87億元；2026年投資0.78億元。
百聯(lián)將該項(xiàng)目定位為“百聯(lián)奧萊 X 活力場(chǎng)”，項(xiàng)目的主力客群為濟(jì)南城區(qū)及區(qū)域內(nèi)的家庭客群和青年客群，郊區(qū)客群為補(bǔ)充客群，業(yè)態(tài)規(guī)劃包括娛樂、兒童、零售、餐飲等業(yè)態(tài)，打造科技運(yùn)動(dòng)+親子運(yùn)動(dòng)的活力運(yùn)動(dòng)主題。
濟(jì)南某商業(yè)地產(chǎn)觀察人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，在二線城市中，能容納三家大型奧特萊斯的并不多見。在傳統(tǒng)百貨和購物中心面臨增長(zhǎng)瓶頸的大背景下，未來幾年，品牌結(jié)構(gòu)、折扣策略及顧客體驗(yàn)的持續(xù)優(yōu)化與創(chuàng)新將成為決定濟(jì)南奧萊市場(chǎng)格局的關(guān)鍵因素。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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