近日，深圳證券交易所公募REITs信息平臺顯示，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“中金綠發(fā)商業(yè)資產REIT”）的審核狀態(tài)更新為“通過”。
該項目自2025年3月4日受理至5月19日審核通過，歷時不足三個月，原始權益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司，底層資產是濟南領秀城貴和購物中心。
這也意味著，濟南領秀城貴和購物中心邁入資產證券化新階段。
購物中心引進新能源汽車品牌入駐
領秀城貴和購物中心位于濟南市市中區(qū)二環(huán)南路與英雄山路交叉口，是南部城區(qū)體量較大的商業(yè)綜合體，自2014年12月28日投入運營，總建筑面積20.09萬平方米。
根據(jù)評估，該購物中心資產評估值為15.654億元，此后在深交所問詢回復中調整為15.300億元，降幅2.26%。
經濟導報記者注意到，近期，深交所發(fā)布了《中金綠發(fā)商業(yè)資產REIT上市和中金-中國綠發(fā)商業(yè)資產資產支持專項計劃掛牌條件確認申請文件的審核問詢函》的回復，披露了領秀城貴和購物中心的運營情況，包括引入了多個新能源汽車品牌入駐等。
近年來，在新能源汽車消費趨勢推動下，各大商業(yè)項目加大了對新能源汽車品牌的引入力度。
經濟導報記者在濟南領秀城貴和購物中心實地走訪看到，商場一層已進駐特斯拉、極氪等車企品牌，地下一層的“新能源汽車街區(qū)”則匯聚了深藍、嵐圖等多個品牌門店。
問詢反饋回復稱，領秀城貴和購物中心2021年起規(guī)劃引進新能源汽車品牌，經過4年培養(yǎng)，形成品牌直營合作為主、行業(yè)龍頭品牌（特斯拉、理想、蔚來等）匯集、銷售及租金穩(wěn)步提增的良好發(fā)展趨勢。截至2024年末，品牌數(shù)量9家，租賃面積占比約2.35%，店鋪租賃收入占比約7.62%。
回復披露，從歷史租金情況來看，新能源汽車品牌均采取固定租金模式，報告期各期末平均租金單價分別為12.40元/平方米/天、12.98元/平方米/天和13.70元/平方米/天，租金收繳率均為100%。
回復提到，“2022年開始，運管團隊為順應購物中心發(fā)展趨勢和提升本項目經營業(yè)績，將部分租賃面積通過改造為新能源街區(qū)或進行品牌置換等方式引進了新能源汽車品牌入駐，該部分租賃面積陸續(xù)于2022年下半年至2023年上半年起租，由于新能源汽車品牌的租金水平較原本的品牌有了大幅提升，導致本項目2022年的租金單價增長率較高。”
“2024年起本項目在租新能源汽車品牌的數(shù)量和面積達到穩(wěn)定狀態(tài)，且均為行業(yè)領先的汽車品牌，預計后續(xù)該部分租賃面積的租金水平將保持穩(wěn)定增長。”回復稱。
“計劃對超市區(qū)域進行調整優(yōu)化”
問詢反饋回復還披露，領秀城貴和購物中心2025年第一季度新簽租賃合同11份、租賃面積合計2522平方米。續(xù)簽租賃合同31份，續(xù)簽租賃面積4527平方米。
針對2024年和2025年已到期租約續(xù)租情況等，回復顯示，截至2024年12月31日，領秀城貴和購物中心的時點出租率為94.63%，2025年3月31日的時點出租率為96.45%。根據(jù)2024年12月31日的租賃臺賬整理，預計該項目2025年的到期租賃面積共計16758.5平方米，涉及103家店鋪。
反饋回復表示，魯能商管針對2025年到期店鋪已儲備了近200個租戶，儲備租約及租戶豐富。儲備租戶中以餐飲、配套和零售業(yè)態(tài)為主，契合項目未來的運營發(fā)展規(guī)劃，其中零售業(yè)態(tài)儲備包括多家知名運動戶外及潮流品牌等，吸引年輕消費群體，提升項目商業(yè)活力；配套業(yè)態(tài)儲備涵蓋教培、KTV等品牌類型，豐富顧客消費體驗；餐飲業(yè)態(tài)儲備租戶包括知名的火鍋、烤肉、甜品、網紅特色餐廳等品類，為消費者提供多元的美食體驗，有效提升項目的消費吸引力。
問詢反饋回復還披露了領秀城貴和購物中心內租賃面積排名第一的主力租戶情況。
回復稱，該主力店自項目2014年開始運營以來即入駐領秀城貴和購物中心。在執(zhí)行租約期限至2034年，租賃面積10552平方米。截至2024年12月31日，主力店的租賃面積占比為12.46%，2024年度店鋪租賃收入占比為3.87%。
根據(jù)問詢反饋回復披露，該主力店經營定位為超大型綜合超市，2022年—2024年的平均銷售額7771.92萬元，在該品牌體系內的87家中收入排名第10名。
經濟導報記者注意到，目前位于領秀城貴和購物中心的超市為BHG超市。
值得一提的是，回復還補充，為進一步提升領秀城貴和購物中心的租金坪效，加強項目收益水平，外部管理機構計劃對項目的超市區(qū)域進行調整優(yōu)化。結合項目周邊社區(qū)居民的消費需求和優(yōu)質品牌資源儲備，外部管理機構擬調整超市區(qū)域的租戶結構，打造差異化商品品類，滿足消費者多樣化需求；根據(jù)客群消費偏好變化趨勢，對超市區(qū)域的布局、動線進行重新規(guī)劃，同時探索發(fā)展新的合作模式，如倉儲會員體系、社區(qū)生鮮服務中心等，提升超市區(qū)域的租金坪效；利用物聯(lián)網、AI大數(shù)據(jù)等先進數(shù)字化技術，優(yōu)化庫存管理，同時引入優(yōu)質的供應商資源，不斷提升采購渠道管理與供應鏈效率水平。
“有效盤活公司商業(yè)資產”
在外部競爭方面，回復顯示，領秀城貴和購物中心3公里范圍內暫無直接競爭物業(yè)；3—5公里范圍內存在1個購物中心項目中海環(huán)宇城；5—10公里范圍內輻射和諧廣場商圈、大觀園商圈和泉城路商圈。
回復稱，本項目周邊5公里內除中海環(huán)宇城外，暫無已開業(yè)競爭物業(yè)，5—10公里范圍內存在部分競爭性物業(yè)與本項目存在一定競爭關系，但競爭性物業(yè)與本項目在客戶類型、品牌檔次等方面均有不同程度的差異，競爭性較小。
針對擬入市競爭性物業(yè)情況，回復提到，項目10公里范圍內擬入市的代表性競爭物業(yè)共4個，其中5公里范圍內2個，分別為中南悠漫里和南北康B6綜合體商業(yè)部分；5—10公里范圍內2個，分別為壹合廣場和華潤萬象里。
此次REITs項目的推進，也體現(xiàn)了存量商業(yè)項目盤活的持續(xù)深化。
根據(jù)中國綠發(fā)官網此前發(fā)布的信息，今年2月25日，中國綠發(fā)首單基礎設施公募REITs——中金中國綠發(fā)購物中心REIT已正式申報，項目以濟南領秀城貴和購物中心為底層資產。中國綠發(fā)表示，本項目作為中國綠發(fā)首單基礎設施公募REITs，將有效盤活公司商業(yè)資產，加快產業(yè)轉型升級。
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）
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